二手房买卖，签“阴阳合同”？无效！

2015年5月，孔某与李某、房地产经纪公司签订《房地产买卖居间协议》。约定：孔某卖出其位于上海市徐汇区的房屋，总价款为445万元，室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格已包含在房价款内。该价格为孔某净到手价，过户所产生的费用及中介服务费均由李某支付。

2015年6月，孔某与李某签订网签的《上海市房地产买卖合同》（阳合同）。约定：系争房屋转让价款共计380万元。在2015年8月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

同日，孔某与李某签订《协议书》（阴合同）。约定：李某应在支付380万元房价款外，再直接支付给孔某装修补偿款65万元。

后来因为履约纠纷，孔某起诉至法院，认为《上海市房地产买卖合同》是虚假合同。要求确认其无效。

而李某认为双方买卖合同已经履行完毕，交易已经完成。孔某提起诉讼的真实目的是为了逃避户口未迁出的违约责任。

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人恶意串通，损害国家利益的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

双方买卖合同关于价款的约定是为通过压低成交价格而达到逃避税收的目的，该故意做低房价的行为有违税收规定，双方均有责任，买卖合同中就成交价约定条款应为无效，但价格条款仅是合同的内容之一，即使该价格条款的内容不合法也不影响合同其他条款的效力。

因为孔某出卖房屋、李某购买房屋的意思表示是真实的，双方实际也已按照真实的成交价履行合同并办理产权过户手续，而税收问题可由税务等职能机关予以处理。

故双方签订的《上海市房地产买卖合同》涉及成交价部分的约定条款无效，但不属无效合同。

判决：驳回孔某的诉讼请求。

1.目前的司法实践中，法院一般会认定仅“阳合同”中的价格条款无效，其他条款均有效，不会在民事诉讼中追究税务问题。

但对于这种行为，税务部门可以进行追责，如果在排查中发现或者有人举报，不仅需要补缴税款和滞纳金，还会面临行政处罚。

2.如果做低房价，因为备案登记价格过低，会造成再次出卖时个人所得税缴纳基数变大。而且还会因为合同的纠纷，丧失购房的良好时机。

目前很多地区针对“阴阳合同”的现象进行限制打击，比如上海二手房贷款政策实行“三价就低”等。

转载于：网络