房产中介“吃差价”行为的司法认定与责任承担

基本案情

上海耀辉房产经纪有限公司第一分公司（以下简称“耀辉公司”）作为房产中介机构，在知悉汤某某拟出售案涉房屋后，由其负责人杨某与汤某某签订《预购协议》并支付定金5万元，约定以150.5万元锁定房源，并明确杨某有权转让或转售房屋，溢价款归其所有。其后，耀辉公司以165万元挂牌该房源，并通过员工曾某某向买受人王某某告知售价为158万元。王某某在耀辉公司居间下与汤某某签订《房地产买卖居间协议》，约定成交价为158万元，并支付中介佣金2.8万元，最终完成房屋过户。汤某某收取房款后，向杨某返还5万元定金，并另行支付7万元。经王某某与耀辉公司员工丁某某交涉得知，该7万元系耀辉公司通过锁定汤某某净得价（151万元）与实际向王某某收取价款（158万元）之间的差价所得，且部分款项由业务员提成。王某某遂以耀辉公司“吃差价”、违反如实报告义务为由，反诉要求其赔偿差价损失并拒绝支付佣金。

一审法院判决王某某支付佣金，并驳回其反诉请求；二审法院经审理认定耀辉公司故意隐瞒房屋真实售价，违反如实报告义务，构成“吃差价”，改判其赔偿王某某7万元损失，并驳回耀辉公司关于佣金的诉讼请求。

案源——上海市第二中级人民法院（2022）沪02民终1217号案

裁判要旨

（一）争议焦点
 本案核心争议集中于以下两点：

耀辉公司在中介服务过程中是否尽到如实报告义务，其所收取的7万元性质应如何认定；

耀辉公司若违反相关义务，应承担何种法律责任。

（二）裁判要旨

如实报告义务的法定性与履行标准
 如实报告义务是中介人的法定义务，源于《民法典》第7条诚信原则及第962条的具体规定。房屋实际成交价格作为交易核心信息，直接关系买受人缔约意愿与利益，中介机构必须向买受人如实报告出卖人的真实净得价款。本案中，耀辉公司通过《预购协议》锁定汤某某净得价为151万元（扣除返还定金后实际得款），却向王某某报出158万元的售价，故意隐瞒真实交易信息，构成对如实报告义务的违反。

“吃差价”行为的违法性认定
 “吃差价”本质上是中介机构利用信息不对称，通过隐瞒真实交易价格，从买卖双方获取不正当利益。本案中，耀辉公司与出卖人签订的《预购协议》仅以5万元定金锁定房源，并无真实购房意思，实为加价转售之手段；其后又以居间人身份促成交易，既收取买方佣金，又从卖方处获取7万元差价，该行为符合《房地产经纪管理办法》第25条所禁止的“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进、高价卖出赚取差价”情形，应认定为“吃差价”行为。

违反义务的责任承担
 依据《民法典》第962条第2款，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中，耀辉公司的“吃差价”行为导致王某某多支付7万元购房款，该部分构成买受人的实际损失；同时，该行为违背了中介服务的诚信本质与信息撮合功能，致其丧失主张佣金的合法基础。因此，二审法院判决耀辉公司赔偿王某某7万元损失，并驳回其佣金请求，符合法律规定。

类案裁判规则

（一）“吃差价”行为的认定标准
 法院在审理房产中介“吃差价”类案时，应进行穿透式审查，重点考量以下要素：

房源锁定行为的真实性：中介或其关联方与出卖人签订的“预购协议”“净得价协议”等是否具有真实购房意图（如是否支付合理对价、是否具备购房资格、是否约定转售权等）；

交易信息的披露完整性：中介是否向买受人如实报告出卖人真实净得价，是否存在隐瞒或虚假陈述；

差价的实际来源与归属：溢价款是否源于买受人实际多付的房款，是否最终由中介或其工作人员实际获取或分配。

（二）如实报告义务的范围界定
 中介机构需如实向买受人披露的“重要事实”应包括但不限于：出卖人真实净得价款、房屋物理与权属状况、抵押与查封等权利限制、交易税费的实际承担方式等对买受人缔约决策具有重大影响的信息。未如实披露上述信息的，可认定违反法定报告义务。

（三）责任承担的裁判规则

1.  报酬请求权的否定：中介机构实施“吃差价”行为，即构成对如实报告义务的根本违反，无论是否实际获取差价，均丧失主张中介报酬的权利；

2.  损失赔偿的认定与计算：买受人损失可参照实际支付价款与出卖人真实净得价之间的差额确定，因该部分系中介隐瞒行为直接导致的额外支出；

3.  惩罚性赔偿的适用可能性：有观点认为若中介行为符合《消费者权益保护法》第55条规定的欺诈要件，买受人可主张“服务费用三倍”的惩罚性赔偿，如（2019）粤03民终12913号案，深圳市中级人民法院不仅支持买受人要求中介返还佣金及赔偿房屋差价款损失，还支持相当于佣金三倍的惩罚性赔偿；但也有观点认为，赔偿房屋差价款和惩罚性赔偿属于请求权竞合，应当择一主张。

结论
 房产中介“吃差价”行为本质是对信息撮合义务与诚信原则的严重背离。司法实践中应通过穿透式审查准确认定其违法性，并依据“禁止获利+赔偿损失”的责任配置原则，否定其报酬请求权并支持买受人损失赔偿诉求，以维护房地产交易市场的公平秩序和消费者合法权益。