二手房买卖定金退还纠纷

2024 年3月，上海购房者李某通过中介看中杨某名下一套总价380万元的二手房，当日签订《房地产买卖居间合同》，约定李某支付5万元定金，双方于4月15日前办理网签及过户手续，杨某需在过户前注销房屋抵押。合同明确 “定金作为订立正式买卖合同的担保，一方违约需承担定金罚则”。签约后李某按约支付定金，4 月初杨某突然提出 “为保障资金安全，要求将剩余房款打入第三方资金监管账户”，李某认为合同未约定资金监管，且自身已准备好全款，拒绝额外增加交易流程，双方协商无果。4 月 15 日，因资金监管争议未能完成网签，杨某明确表示 “未看到监管资金就不交易”，李某遂诉至法院，要求解除合同并双倍返还定金 10 万元，杨某反诉称李某拒绝合理资金监管构成违约，主张没收定金。

• 核心法条：《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立，作为债权担保；第五百八十七条明确定金罚则—— 给付定金方违约无权要回定金，收受定金方违约需双倍返还。

• 关键区分：定金与订金的法律性质差异显著。定金具有担保效力，适用罚则；订金仅为预付款，无担保功能，违约时通常可全额退还，但不适用双倍返还规则。本案合同明确约定“定金”，且已实际交付，故适用定金罚则。

• 违约认定标准：《民法典》第五百零九条规定，当事人应按约定全面履行义务，未经对方同意不得擅自变更合同主要条款。杨某在合同未约定资金监管的情况下，单方面要求变更付款方式，属于增加合同义务，在李某拒绝后中止交易，构成根本违约。

   

1.买方胜诉：李某提交了完整的合同文本、定金转账凭证、双方沟通记录，证明合同未约定资金监管条款，且自身已按约准备好全款，无违约行为；同时举证杨某明确表示“无监管资金则不交易”，构成单方违约。

2.卖方败诉：杨某主张资金监管“公平合理”，但未提供证据证明李某存在付款能力缺陷，且在未与对方达成补充协议的情况下擅自中止交易，违反 “全面履行合同” 原则；其提出的资金监管属于对原合同交易流程的实质性变更，而非合理履约要求。

3.常见败诉陷阱：若合同约定“不可归责于双方事由导致交易失败需返还定金”，或定金被写成 “订金”，则无法适用双倍返还；若买方无法证明卖方违约，或自身存在逾期付款、征信问题等违约情形，将面临定金损失。

事前预防：签订合同前明确“定金” 性质（避免写 “订金”），列明定金退还条件（如征信不过、政策调整等不可归责于双方的情形）；要求卖方出示房产证、抵押注销证明等文件，核实房屋产权状况；将交易流程、付款方式、违约责任等核心条款书面化，避免口头约定。

维权步骤：

1.收集证据，包括合同、定金支付凭证、聊天记录、通话录音等，证明定金性质及对方违约事实；

2.先与对方协商，通过中介或发律师函明确违约后果，尝试和平解决；

3.协商无果后向房屋所在地法院起诉，注意诉讼时效为 3 年，从知道权益受损之日起算；

4.若涉及中介责任（如隐瞒房屋信息），可将中介一并列为被告，要求承担连带赔偿责任。

（来源：上海奉贤法院）