逾期交房与逾期办理产权证的违约金是否可以并行主张？

【案例】(2023)沪02民终13173号

【案情】2020年7月5日，某某公司（甲方、卖方）与戴某（乙方、买方）签署《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为11,907,718元。甲方定于2021年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之四计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过15天，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付的购房款万分之四的违约金直至甲方实际交付房屋之日止，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，依法向某某中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。因甲方的原因，乙方未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证的，乙方同意再给予甲方90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，则合同继续履行，甲方按照商品房总价款的1%向乙方支付违约金，但甲方应尽快协调办理房屋所有权证书。补充条款一9.4约定：“如甲方逾期交房的，办理产权转移登记的期限自动延期，甲方承担了逾期交房期间违约责任后，不再承担同时期内配套设施逾期及产权转移登记延期的违约责任；如因甲方发生同时期内两项以上交付条件外配套设施延迟的，则甲方按照延迟时间最长的一项承担延迟履行违约金。”合同还约定了其他事项。

 

 

【法院观点】本院认为，其一，交房逾期和小产证逾期的损害后果实质上并不一致，且交房与办证均属于某某公司的主要合同义务及戴某的主要合同权利，而某某公司对合同约定的违约条款的解释显然限制了戴某的主要权利；其二，双方约定交房时间为2021年9月30日，某某公司在交房逾期的情形下，已按合同约定将办理产权转移登记的期限自动延期至实际签署房屋交接书后270日内，然其仍未在该延期期限内配合戴某取得小产证，理应向戴某支付逾期办理产证的违约金。故两种违约责任可以并行主张，不存在排斥性。

【点评】逾期交房与逾期办理产权证属于开发商的两项主要合同义务，其分别违反的应当分别承担相应的违约责任，开发商在合同中限制两者择一主张的条款属于限制购房者主要权利的条款应当认定为无效。故两种违约责任可以并行主张，不属于重复主张。

【附裁判文书全文】

上海市第二中级人民法院

民事判决书

案号：（2023）沪02民终13173号

当事人

上诉人（原审被告）：某某公司，住所地上海市静安区。

法定代表人：杨某，执行董事兼总经理。

被上诉人（原审原告）：戴某，男，1991年8月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。

审理经过

上诉人某某公司（以下简称某某公司）因与被上诉人戴某商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2023）沪0106民初33622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审诉讼请求

某某公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项、第二项，查明每项事实后改判支持某某公司意见；2.一审、二审的诉讼费由戴某承担。事实与理由：第一，一审支持戴某违约金的诉请，系认定事实错误，适用法律错误。某某公司在施工过程中遇到疫情、国家用电政策调整、配电房消防验收、规划重叠等多重因素，导致某某公司逾期交房，上述因素属于某某公司无法事先预见且事发后难以凭一已之力排除的不可抗的对工期产生重大影响的非市场风险事件。第二，一审判决某某公司承担逾期交房和逾期办证的双重违约责任，既违反了合同的约定，也不当加重了某某公司的负担。合同补充条款一9.4条明确约定：“甲方逾期交房的……甲方承担了逾期交房期间违约责任后，不再承担同时期内配套设施逾期责任，也不再承担产权转移登记延期的违约责任。”该条款明确：“某某公司在承担逾期交房违约金后，不应再承担‘同时期配套设施逾期‘及‘产权转移延期’的违约责任”。该约定充分体现了公平合理的原则，同时充分维护了合同各方的利益，且不违反法律禁止性规定，合法有效。第三，逾期交房、逾期办证的违约金，一审判决的计算标准过分高于戴某的损失，也过分高于法律规定的标准，应予以调整。虽然案涉合同约定了逾期交房违约金，但根据相关规定，约定违约金过高的情况下，应该以同地段同类房屋租金标准作为法院在调整违约金时关键性的参考依据。在其他已生效的或未生效的判例中，均按照总房款的百分之零点三计算于逾期办证违约金。综上，一审判决有误，请求支持民都公司的上诉请求。

二审辩方观点

被上诉人戴某辩称，不同意某某公司的上诉请求。第一，某某公司提交的证据不能证明疫情对其合同违约存在直接具体的影响，也不能证明电力、消防、规划等事件构成不可抗力，一审判决适用法律正确。第二，一审法院判决某某公司同时承担逾期交房、逾期办证两项违约责任符合合同约定，具有事实和法律依据。第三，一审法院认定的逾期交房、逾期办证违约金计算标准适当。综上，请求驳回上诉，维持原判。

一审诉讼请求

戴某向一审法院起诉请求：1.判令某某公司向戴某支付逾期交房违约金552,518.12元（11,907,718×116×0.04%）；2.判令某某公司向戴某支付逾期办证违约金119,077.18元（11,907,718×1%）。

一审法院查明

一审法院认定事实：2020年7月5日，某某公司（甲方、卖方）与戴某（乙方、买方）签署《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为11,907,718元。甲方定于2021年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之四计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过15天，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付的购房款万分之四的违约金直至甲方实际交付房屋之日止，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，依法向某某中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。因甲方的原因，乙方未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证的，乙方同意再给予甲方90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，则合同继续履行，甲方按照商品房总价款的1%向乙方支付违约金，但甲方应尽快协调办理房屋所有权证书。补充条款一9.4约定：“如甲方逾期交房的，办理产权转移登记的期限自动延期，甲方承担了逾期交房期间违约责任后，不再承担同时期内配套设施逾期及产权转移登记延期的违约责任；如因甲方发生同时期内两项以上交付条件外配套设施延迟的，则甲方按照延迟时间最长的一项承担延迟履行违约金。”合同还约定了其他事项。

一审审理中，双方一致确认：1.双方于2022年1月24日办理系争房屋交接手续。2.双方于2023年3月5日完成系争房屋产权过户登记。

一审法院认为与裁判

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、某某公司双方签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。根据合同约定，某某公司应于2021年9月30日前交付系争房屋，但其直至2022年1月21日才发出交房通知书，后于2022年1月24日办理交房手续。某某公司所举证据不足以证明其自合同签订后至交房期限届满时交房受到疫情的实际影响，遑论其所称的疫情对交房的影响已经达到不能预见、不能避免且不能克服的程度。至于某某公司主张国家用电政策调整、配电房消防验收、规划重叠的抗辩理由均缺乏依据，一审法院不予采纳。某某公司相应延期交房的抗辩意见不能成立，应当向戴某承担违约责任。

关于逾期办证违约金，房屋的实物交付和权利交付分属两项不同的合同义务，且均为出售方的主要合同义务，买受人在主张逾期交房违约金的同时，亦有权主张逾期办证违约金，不构成重复主张。本案中即便某某公司的办证期限得以顺延，仍然有所逾期，应当向戴某承担相应的违约责任。

至于戴某主张的两项违约金，某某公司认为均过高，现一审法院综合考虑守约方实际损失、合同履行情况、违约方过错程度等因素，酌情确定某某公司应向戴某支付逾期交房违约金38万元、逾期办证违约金8万元。

一审法院判决：一、某某公司应于判决生效之日起十日内向戴某支付逾期交房违约金38万元；二、某某公司应于判决生效之日起十日内向戴某支付逾期办证违约金8万元。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2021年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。戴某与某某公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。双方在合同中对涉案房屋的交付时间及办理产权证书的时间范围均作出明确约定，但某某公司未在约定时间内交付房屋及配合办理房屋产权证书，故依照合同约定，某某公司应从上述期限届满次日起支付逾期交房违约金及逾期办理产权证书违约金。某某公司认为受疫情等多重因素影响致延迟交房，然2020年至2021年期间，上海并未发生阶段性疫情爆发，某某公司亦未能证明该期间因受疫情、国家用电政策调整、配电房消防验收、规划重叠等影响而停工，故其抗辩理由依据不足，本院不予采信。某某公司认为合同约定承担逾期交房违约金后不应再承担同时期内配套设施逾期及产权转移登记延期的违约责任，故逾期交房和逾期办理小产证的违约责任不能同时适用，只能选择其一，且合同约定的违约金计算标准均过高。本院认为，其一，交房逾期和小产证逾期的损害后果实质上并不一致，且交房与办证均属于某某公司的主要合同义务及戴某的主要合同权利，而某某公司对合同约定的违约条款的解释显然限制了戴某的主要权利；其二，双方约定交房时间为2021年9月30日，某某公司在交房逾期的情形下，已按合同约定将办理产权转移登记的期限自动延期至实际签署房屋交接书后270日内，然其仍未在该延期期限内配合戴某取得小产证，理应向戴某支付逾期办理产证的违约金。故两种违约责任可以并行主张，不存在排斥性。一审法院考虑到戴某的实际损失、合同履行情况及某某公司的过错程度等，确认逾期交房违约金及逾期办理产权证书的起始日期，并已酌情调低了两项违约金金额，某某公司主张再予调整违约金金额，于法无据，本院亦不予采信。

综上所述，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币10,518.92元，由上诉人某某公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审 判 长：费 鸣

审 判 员：王 伟

审 判 员：顾继红

书 记 员：李博雅

二Ｏ二四年一月十六日

 

 

 

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