二手房买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

二手房买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果│以案说法

近几年来，房价不断攀升，特别是一线城市，房价居高不下，买方为多贷款或者少缴税与卖方签订“阴阳合同”，在买卖合同履行过程中，出现大量纠纷，今天小编结合法律规定及案例就二手房买卖中的“阴阳合同”涉及的法律问题进行分析，希望对读者有所帮助。

【案情简介】

2019年8月31日，买方张某（乙方）与卖方侯某（甲方）及某房产中介签订《房地产买卖居间协议》，约定侯某将系争房屋出售给张某，总房价款295万元。同日，张某与侯某签订《房屋买卖合同》，约定总房价款295万元。

2019年9月3日，张某与侯某签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定系争房屋实际成交价格为295万元，为卖方到手价。双方约定实际按以下方式付款：1.张某于2019年8月31日前已支付侯某定金5万元；2.2019年9月5日前支付侯某部分首期房价款99万元；3.张某通过银行贷款214万元；4.款清交房，侯某支付张某23万元。张某支付侯某的实际总房价款318万元，超出双方约定合同23万元，超出部分侯某在交房当天支付给张某。否则，每逾期一日，按照房屋买卖合同第一条规定的总房价款的万分之五向张某支付违约金，直至侯某支付张某此房款为止。本补充协议为房地产买卖合同不可分割的一部分，若与房地产买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。

2019年10月14日，张某与侯某签订《上海市房地产买卖合同》(第三版)，约定侯某将系争房屋出售张某，转让价款330万元。

在合同履行过程中，张某因侯某不返还23万元的购房款及逾期交房问题发生纠纷，将侯某诉至法院。

【裁判理由】

以下为法院在判决书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为，本案争议焦点之一在于系争房屋的真实成交价格。原、被告一致确认，系争房屋实际成交价格为295万元，《上海市房地产买卖合同》约定房价款330万元系为了原告向银行多贷款，该事实从双方此前签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、中介人员陈述可以得到印证，本院予以确认。被告主张如原告于2019年10月8日付清房款则按照295万元成交，如未付清，则房价款为330万元。但该说法遭到了原告、中介人员的否认，被告并无直接证据予以证明，本院难以采信。我国《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告为提高贷款金额，约定了虚假的交易价格及被告获取贷款后的返还事宜，该行为应为无效，系争房屋成交价格以双方真实表示为准，即295万元。 

《民法典》第157条还规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告因无效行为取得的23万元，理应返还原告。原告主张逾期返还违约金，如前所述，《房地产买卖合同之补充协议》所涉该条款亦属无效，本院难以支持原告该项主张。同时，根据民法精神，任何一方不、得从无效行为中获得利益，现被告逾期返还钱款，本院判令由其按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付原告利息。

【案例来源】

上海市浦东新区人民法院买卖合同纠纷案，案号为（2020）沪0115民初58033号

【律师分析点评】

何谓“阴阳合同”，“阴阳合同”并非一个法律概念，一般指买卖合同当事人因同一事项，订立两份以上内容不同的合同，一份对内，作为双方实际支付交易金额的合同并实际履行，即“阴合同”。一份对外，实践中根据使用需要有所不同，一种是抬高房价并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以达到多申请按揭贷款的目的；另一种是降低房价，并以此合同作为办理网签及房产过户登记手续，通过少报价格或者少报面积的方式，达到逃税的目的，该份合同即“阳合同”。

“阴阳合同”的法律效力如何呢？我国《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在“阴阳合同”中，“阴合同”是双方真实意思表示，也即买卖双方实际履行的合同，双方因房款发生争议时，应当以“阴合同”中约定的价格来确认房款价格。“阳合同”系往往为了多向银行申请贷款或者少缴税而签订，系双方虚假的意思表示的合同，该合同中相关条款系无效条款，卖方要求买方以此约定支付房款时，不能得到支持。就像本案中双方真实意思表示的房款为295万元，而非330万元。

那么在二手房买卖合同纠纷中，签订“阴阳合同”的买方多交付的房款是否应当返还呢？我国《民法典》第157条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中买方张某向卖方侯某多支付的23万元应当予以返还。

最后提醒大家，在二手房买卖交易时，买卖双方切记抱着侥幸的心理，为少缴税或者多贷款而签订“阴阳合同”，虽然经过司法程序，“阴合同”有效，可以按照“阴合同”中的价款条款支付房款，但要面临补缴税款、罚款等行政责任，甚至被追究刑事责任。故，律师建议，切勿为了眼前利益，而枉顾法律，我们每一个人对法律都要有敬畏之心，在从事民事活动时，各方都应当依法、诚实信用，保护好自身合法权益。

【相关法律规定】

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

转载于公众号：房产纠纷实务与研究