买房人不具备购房资格，购房合同有效还是无效？如果房屋已经交付使用了，还能解除合同么？

案号：（2021）沪0116民初12214号

潘某与绿地××公司于2015年9月签署了《上海市商品房出售合同》，约定潘某向绿地××公司购买金山区的一套商品住宅（现房）。潘某购房当日支付了全部的购房款，绿地××公司也于购房当月向潘某交付了房屋。但是，由于潘某并非上海户籍，在上海也没有工作（未在上海参加社保），因此并不具备购房资格，导致潘某在购房后多年都未能办理该房屋的产权证。2021年9月，潘某向金山区法院提起诉讼，要求解除与绿地××公司签署的商品房出售合同，并要求绿地××公司返还全部购房款并赔偿利息损失的50%。绿地××公司抗辩不同意解除合同。

金山法院经开庭审理后，判决同意了潘某的第一项诉请，即解除了潘某与绿地××公司之间的商品房出售合同，并判令绿地××公司向潘某退还全部购房款，潘某向绿地××公司返还房屋，但驳回了潘某要求绿地××公司支付购房款利息损失50%的诉请。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《上海市商品房出售合同》均系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。原告签订案涉合同时，上海市已经执行房屋买卖限购政策，原告未缴纳过上海市的个人所得税或者社保，属于限购对象，且该情形延续至今，原告因此无法办理房屋产权转移登记手续，案涉合同客观上无法履行，合同目的无法达成，应予以解除。……

因本市房地产买卖交易受限购影响，交易双方在进行买卖交易时均应审慎确认自身是否符合相关限购规定。案涉合同中，明确告知了非本市户籍居民家庭在本市购买住房的限购要求，原告作为非本市户籍居民，在购买时，明知自身不符合该政策规定，仍签订合同，因此，合同解除并非被告违约造成，因此，原告要求被告支付房款占用期间的利息的50%，本院不予支持。

1、我国《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”大众需要知悉的是，我国大城市实施的房地产限购政策都是因城施策，相关政策条款是以限购城市的地方政府规章和/或政府主管部门的规范性文件的形式体现的，并不属于“法律、行政法规的强制性规定”，因此违反限购政策签署的房屋买卖合同不会因此导致效力被否定。只要签约双方具备民事行为能力，意思表示也是真实的，房屋买卖合同就是有效的。

2、有效成立的合同，如果存在“法律上或者事实上不能履行”的情形，致使不能实现合同目的的，法院或者仲裁机构可以根据当事人一方的请求终止合同权利义务关系。因此，虽然房屋买卖合同已经有效成立，但是如果购房人不具备购房资格导致房屋产权无法过户，购房人签订购房合同的目的就无法完整实现，哪怕房屋已经交付多年，房屋买卖合同的任一方当事人仍然可以诉请解除房屋买卖合同。

3、合同因为履行不能被解除的，不影响违约责任的承担。因此，如果房屋买卖合同（包括预约合同）的解除给一方当事人带来损失的，或者触发了合同中的违约条款的，应当结合各方当事人是否存在过错以及过错的大小确定违约责任的承担。