房屋买卖双方忽视购房者信用状况导致买卖合同解除，双方均有损失

注意义务未尽到，买卖交易难促成

——房屋买卖双方忽视购房者信用状况导致买卖合同解除，双方均有损失

【基本案情】

林某通过房产中介居间介绍，欲向王某购买房屋一套。双方签订了房屋买卖合同，约定购房定金5万元，首付款40万元，购房尾款以贷款形式支付，若林某未获得贷款机构批准，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。签约当天，林某支付了定金，后经出示《个人信用报告》咨询各大银行和房产中介，其信用状况无法办理贷款。随即林某通过微信要求中介代其与出卖人王某协商解除合同。中介虽告知王某购房人林某征信不良但未明确告知林某欲解除合同，王某仍期待合同继续履行。后在明确得知林某欲解除合同后，其认为林某未按时支付首付款系违约，不应退还定金。林某遂提起诉讼要求解除涉案房屋买卖合同并返还定金。

【裁判意见】

一审法院认为，林某、王某及房产中介公司在约定的首付款支付日期前均已得知林某因征信问题无法办理购房贷款。在该情况下合同目的无法实现，林某停止支付首付款的行为不宜认定为违约，其支付的定金应当予以返还。二审法院经审理认为，林某已及时提供个人信用报告并通过中介与王某沟通后期解约事宜，涉案房屋买卖合同亦对无法办理贷款的情形约定非常明确，在此情况下，林某不支付首付款不属于违约。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【法官点评】

本案争议的焦点问题是：林某的行为是否构成违约，其支付的定金应否予以返还。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某、王某签订的房屋买卖合同合法有效，其中约定，若贷款无法办理，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。林某得知其贷款无法办理后及时通知王某并依据该条款要求解除合同、返还定金，于法有据，王某主张林某违约，与合同约定相悖，未得到支持。从结果看，本案出卖人王某未能顺利出卖房屋，购房人林某支付的居间费用不退还，双方均遭受了损失。

现下，我国二手房交易比较普遍，为了顺利达成房产交易，出卖人和购房者均应在交易过程中持审慎态度，尽到注意义务。以本案为例，首先，双方既然约定以贷款形式购买涉案房屋，在合同签订前双方就应对购房人的信用状况进行合理注意。第二，双方在签订合同时即应当仔细审查合同内容，对合同中附条件解除的条款，例如本案购房人不能办理贷款则合同终止、双方互不承担违约责任的内容，均应当持有审慎的态度。第三，在合同履行过程中，双方均应尽到必要注意义务，不可将所有事宜全部交托给中介，在出现问题时双方应积极进行沟通协商，尽量避免和减少因此给双方造成的损失。这样，才能尽量避免本案类似纠纷的发生，减少买卖双方因此产生的不必要诉累。