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房屋买卖合同效力纠纷3类案件的裁判规则汇总

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2022-03-18

规则一:为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同,双方当事人没有买卖房屋的真实意思,应当认定该合同无效。

规则描述:

双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的,应认定房屋买卖合同无效。

第一,双方当事人在签订房屋买卖合同后,出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件,且一直占有使用出售房屋,其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款,而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况,应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示,应为无效合同。

第二,意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一,双方当事人没有买卖标的物的真实意思,而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的,应当认定合同无效。

第三,房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合原《合同法》第52条第3项(现《民法典》第154条)的规定,应当认定合同无效。

可供参考的案例:

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案号:(2011)沪一中民二(民)终字第845号

2. 袁甲与施某某买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号:(2013)沪二中民二(民)终字第1387号

规则二:未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同,若出卖人无法履行合同中的交付义务,应当对买受人承担违约责任。

规则描述:

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”(现纳入《民法典》第311条)

因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同,若出卖人无法履行合同中的交付义务,则应当对买受人承担违约责任,即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力,而仅仅影响到该买卖合同能否履行。

可供参考的案例:

1. 金某某与郑某某案

2. 王某峰与陈甲、陈乙、王某先返还原物纠纷案

审理结果:

中级人民法院再审认为,本案争议焦点为双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”的规定无效。

首先,该规定能否被认为为原《合同法》第52条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的“强制性规定”。

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定,强制性规定分为效力性质的强制性规定和管理性质的强制性规定。只有违反效力性质的强制性规定签订的合同才可以认定为无效合同。此案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记取得权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性质的强制性规定,不属于效力性质的强制性规定。

其次,《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的在于规范房地产市场交易秩序,保障交易安全,确保政府有关税收征管等,此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施,而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此,违反该法条的规定转让房地产,仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵,即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便,但与该合同的效力无关。故再审申请人以房屋买卖协议违反该规定为由申请认定案涉房屋买卖协议无效,无法律依据,应不予支持。

规则三:当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效,合同不具有原《合同法》第 52条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的无效情形的,法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条((现《民法典》第 311 条)善意取得条件的,取得该房屋的所有权。

规则描述:

当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效,合同不具有原《合同法》第五十二条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的无效情形的,法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权,或者权利人予以追认的,买房人可以依据合同取得房屋所有权;

权利人不予追认的,权利人可以追回房屋,但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移,买房人要求卖房人承担违约责任的,法院应予支持;

权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失,要求卖房人承担赔偿责任的,法院亦应予支持。

可供参考的案例:

1. 张某与杨某香、田某文确认合同无效纠纷案

基本案情:

原告杨某香购买房屋一套,产权登记在其名下。2012年1月20日,田某文(杨某香之子)与张某签订《协议书》,将案涉房屋转让给张某,转让价格为10000元。后,张某实际占有、使用该房屋,并将房屋出租他人。另查明,杨某香与其爱人(已过世)共生育子女四人,田某文系其二子。其他三位子女自愿放弃对案涉房屋主张任何权利。后,杨某香诉至法院,请求法院判令田某文与张某签订的房屋买卖协议无效。

审理结果:

中级人民法院二审认为,本案争议焦点为:一、张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效;二、张某是否应退还涉案房屋给杨某香。

一、 关于张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效的问题。

首先,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故,田某文对涉案房屋是否具有所有权或处分权不影响其与张某之间的房屋买卖合同的效力。

其次,张某和田某文之间签订的《协议书》并未违反原《合同法》第52条(现《民法典》第 144 条、146 条、153 条、154 条)的规定。田某文自1997年开始一直居住在涉案房屋内,张某作为交易方有理由相信田某文对涉案房屋具有相应的处分权。虽张某未及时查明房屋的产证情况并办理过户,存在一定过失,但并无证据证明张某与田某文之间存在恶意串通行为。

再次,杨某香提起诉讼距涉案房屋买卖合同订立之日已长达六年之久,其称对田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故张某和田某文之间签订的《协议书》应为有效。

二、 关于张琼是否应退还涉案房屋给杨桂香的问题。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张某与田某文于2012年1月签订《协议书》,后一直居住在涉案房屋或转租他人使用,属于善意取得,不违背国家强制性法律规定,涉案房屋买卖合同合法有效,且杨某香在2018年6月之前对此并未提出异议,也未提供证据证明张某所支付的对价低于市场价。故杨某香要求张某退还涉案房屋的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。

2. 卓某福与卓某伟房屋买卖合同纠纷

基本案情:

原告卓某福与被告卓某伟系兄弟。卓某伟与徐某清系夫妻。案涉房屋为卓某伟、徐某清两人共有。卓某福于2002年开始使用案涉房屋。2003年1月9日,被告卓某伟将该房屋以2000元的价款出卖给卓某福,同时卓某伟向卓某福出具《卖房》条,其中徐某清的签名非其本人书写。卓某福于2013年对该房屋翻建使用至今,但一直未办理转移变更登记。2017年8月28日,卓某福将卓某伟、徐某清诉至法院,请求确认案涉房屋的所有权归其所有。

审理结果:

中级人民法院认为,本案的争议焦点在于:双方是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。

根据查明的案件事实,卓某福在一审中提交的《卖房条》系卓某伟本人书写,能够反映卓某伟有出卖房屋的真实意思表示。徐某清作为共有人是否签字或事后有未予以追认,仅涉及对物权变动是否造成影响,而非认定买卖合同关系无效的事实依据。卓某伟、徐某清虽主张双方之间系借款关系,但未提交相应的反驳证据,应承担举证不能的法律后果。故双方签订的买卖合同有效。 

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