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签购房合同后一会不卖一会卖,买家:你的契约精神呢?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-11-19

在一线城市,买卖房屋确实是一件“人生大事”,买卖双方都应该慎重决定。无论是购置一手房还是二手房,都会涉及到支付定金的问题。

 


 

近期,上海虹口法院审理了一起二手房购房纠纷。卖家在签订合同、收到定金后,以各种理由试图解约。在买家同意解约后,卖家觉得解约代价过大,又追着买家继续履行合同……让人哭笑不得。如此任性的行为,法院是如何评判呢?已支付的定金如何处理?

 


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卖家任性悔约  买家诚恳挽回未果

 

 

 

今年年初,刘先生为了改善全家的生活条件,准备购房,不久他就看中了黄女士的一套房屋,多次看房后,双方于今年1月底,通过房产中介签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)。

 

 


 

 

协议约定,若黄女士违约不出售该房,则应向刘先生双倍返还定金;若刘先生违约不购买该房,则已支付给黄女士的定金不予返还,并约定双方于3月30日前,前往房屋中介签订正式的网签合同。刘先生按照约定,于签订买卖协议当日向黄女士支付了购房定金100,000元。

 

本以为购买到了心仪的房子,坐等装修入住的刘先生没想到,买卖协议签订的几天后,黄女士突然反悔,以各种理由不愿继续履行买卖协议。

 

 

时间:2月6日
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黄女士

不好意思,家里老人身体不好,没办法,这房子不卖了,实在不好意思。


阿姨,我是诚心买您房子的,为了孩子上幼儿园,马上要报名,我最近到处借钱,我家里也有80岁老爷爷,不能说老人身体不好就可以任意违约。
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刘先生


 

 

而此时,了解到情况的房产中介工作人员也从中劝和,希望黄女士能够继续履行协议,黄女士却依旧拒绝,通过短信方式向刘先生明确表示不继续履行买卖协议。刘先生发现问题严重,先后多次与黄女士沟通,言辞恳切,希望能够协商解决。但是黄女士态度坚决,还要求刘先生提供银行账号,表示愿意承担违约责任。

 

 

 
时间:2月8日
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刘先生

“阿姨,我还是想跟您沟通下。我不知道什么原因您宁愿违约也不愿意卖给我们。您还有什么顾虑的地方?可以跟我们说,我们也综合考虑下适当可以满足您的要求,我是不希望弄得大家都不愉快,更不想走法律程序,您有任何顾虑、要求随时跟我说说”。


“我儿子不同意卖,对不起了”。

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黄女士
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刘先生

“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定,也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定,我们同意您的决定。”


“你给我一个银行账号,我把钱给你转过去”

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黄女士

 

时间:2月20日
刘先生从案外人处以每平方米高于黄女士房屋出售单价3000元的价格购置了同地段面积相当的房屋。

 

剧情再次反转    买家:买房不是儿戏,法院见

 

原来以为解除房屋买卖合同已经尘埃落定,然而过了十多天,思来想去的黄女士又改变了主意,愿意出售房子,理由是凑不出违约金。此时刘先生也不乐意了,好不容易看中了一套房,付了定金,买卖房屋又不是儿戏。他提出,将所有的一切交由法院判断。

时间:2月24日
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黄女士


“你要求赔偿20万元,这个费用我们竭尽全力在凑,可还是没有办法凑到那么多。所以我们商量下来这房子还是如约卖给你。”


“阿姨,我郑重和您说一下,当初我们第一眼就相中你家房子,非常诚意买下来,您现场涨10万,我们答应了,回去我筹钱给您凑首付,结果您突然给我说不卖了,我们那么无助打电话挂掉,发微信不回……”

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刘先生
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黄女士

“我现在考虑下继续卖给你”


“您之前反复无数次不肯卖房子。我不可能一直坐着等你来宣判我的人生和生活。我不想跟这样一个反反复复违背契约精神的人再沟通了,这种大事不是儿戏,您每一次都是各种借口,想怎样就怎样?我们交给法院去判断吧”。

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刘先生


时间到了3月底,装作没看到信息的黄女士单方面向刘先生联系称,其已按双方签订的买卖协议约定,按时于3月30日前往房产中介处签订“网签”(即买卖合同示范文本),并通知刘先生按约前往上述地点签订“网签”。

 

 

 

 

 

刘先生此时已不愿为黄女士出尔反尔的行为买单。

 

 

 

 

 

时间:3月29日
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黄女士


为房屋买卖顺利进行,请你方按约于3月30日前往指定地点签订网签合同。


您开始跟我说家里老太太不让卖,后来跟我说您儿子,我们都尊重了您的选择,也同意了,但您也知道是什么后果。我们法院见吧!

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刘先生

 

 

 

 

 

 

 

 

到此刻,黄女士仍不死心,在没有等到刘先生来房产中介签订协议后的第二天,向刘先生寄送了书面通知,要求刘先生在收到书面材料1日内,主动与黄女士和中介联系去签订“网签”,并表示如果刘先生在规定时间内不前往,黄女士将解除买卖协议,一切违约责任由刘先生承担。

 

 


 

 

最终,刘先生将黄女士诉至本院。

 

 

 

刘先生认为
黄女士擅自终止合同,致使其合同目的无法实现,已构成根本违约,请求确认与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除;并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。


黄女士辩称
其同意解除房屋买卖合同关系,但因刘先生未按约签订“网签”,违约责任在于刘先生,黄女士同时提出反诉请求,要求刘先生支付违约金10万元。

 

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法院:合同已解除,卖方应按约双倍返还定金


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法院经审理认为:

原被告双方均认可合同已经解除,但对解除的时间存在争议。根据现有证据和各方陈述,黄女士作为房屋出卖人,已在今年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议、签订示范合同,并经各方协商一致由黄女士以短信方式向刘先生发送。几经沟通,刘先生当日同意系争房屋买卖合同解除。结合后续各方就赔偿金额的协商过程,可知虽然刘先生、黄女士未就合同解除后的赔偿等事宜达成一致意见,但并不影响各方同意解除合同的意思表示。审理中,各方对于房屋买卖合同关系的解除本身并未提出异议,故本院确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除。


就是否继续履行买卖合同,根据刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录,在双方于2月8日解除房屋买卖合同关系后,并非刘先生全然放弃追究黄女士的违约责任,否则双方完全没有必要就赔偿问题作进一步沟通。在今年2月24日双方就赔偿金额沟通无果的情况,黄女士向刘先生表示愿意继续履行系争房屋买卖合同,此时合同已解除,请求继续履行已无基础。


虹口法院认为,系争房屋买卖合同无法继续履行的根本原因,在于黄女士在签约后明确提出不履行合同的行为,黄女士系合同违约方,故黄女士应按约向刘先生双倍返还定金。综上,法院判决确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除,由黄女士向刘先生双倍返还定金共计人民币200,000元,并驳回了黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。


 

民法典邀你学

 

A 什么是定金?
定金本质上是担保债的履行或者不能履行时的违约赔偿。实践中,我们在合同签订时还会遇到预付款、订金、意向金等概念,但这些均不属于定金,订金一般在合同签订之后应及时返还或抵作价款,并不具有担保债的履行的性质。

 

在房屋买卖中,各方应根据实际情况在合同中明确定金金额,定金交付时间、交付方式,“定金罚则”的适用情形,定金是否抵作购房款等内容。

 

当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过的部分不产生定金的效力,该超过的部分一般作为“一般履约金”。定金合同属于实践性合同,于实际交付定金时成立。
如何适用“定金罚则”?
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金,该定金由守约方收取;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当向守约方双倍返还定金,这就是所谓的“定金罚则”。

在当事人既约定定金、又约定违约金的情况下,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款,但选择适用的前提是该两个条款指向的是同一违约行为,且当事人没有另外的约定。

当定金不足以弥补乙方违约造成的损失时,即在适用定金罚则的基础上,可再行主张损害赔偿。

 

法条链接

 

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

 

第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

 

第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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