"房东" "跳价"怎么办？

“房东”是谁?一语以蔽之就是指那个将房子卖给您的人。“房东”并非法律专业用语，乃大家在日常生活中约定俗成的称谓，一般指在房屋租赁关系当中的出租人，有时也用于指称在商品房买卖关系当中的出卖人等。

若用法律用语来对“房东”进行定义，则本文将其定义为转移标的物(商品房)的所有权于买受人并收取买受人支付价款的出卖人。

何为“跳价”?通常意思是指合同(包括预约合同)签订后，履行过程中，“房东”单方要求提高房价的行为。若用法律用语来对以上“房东”行为进行表述，则“跳价”可以定义为违反诚实信用基本原则，违背事先达成的“合意”即买卖双方谈好的“价格”，单方要求提高商品房出售价格的行为。

因此，“房东”“跳价”行为在法律上属于当事人一方向另一方提出“变更请求”的行为。一方的变更请求原则上只有另一方同意才能变更，原则上“房东”不得擅自变更，且法律要求对合同变更的内容必须明确清晰，否则推定为未变更。因此，针对“房东”“跳价”要求，完全可以明确表示拒绝。

按房屋买卖行为所处的前后阶段不同，可以分为房屋买卖预约合同阶段、房屋买卖合同履约阶段。因此，“房东”的“跳价”也可分为两个阶段。

1.“房东”在预约合同阶段的“跳价”

预约合同(如商品房买卖定金合同)是相对于本约合同(如正式的商品房买卖合同)独立存在的一种合同形式，是当事人约定在将来一定期限内订立正式买卖等合同的一种“前置”合同。最高人民法院在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“司法解释”)中首次给予预约合同正式“名份”。

在二手房买卖中，预约合同一般以房产中介提供的“居间合同”予以体现。该“居间合同”往往存在两层法律关系：一层是保障房产中介佣金的居间法律关系，另一层是“上下家”(指买卖双方即“房东”与您，下同)约定在将来一定期限内订立买卖合同的预约法律关系。如果没有房产中介参与的房产交易中，预约合同一般以定金合同，甚至仅仅以一张定金收据的方式予以体现。

“房东”在预约合同阶段“跳价”是指在“上下家”已经谈好“价格”且“约定在将来一定期限内订立买卖合同”后，“房东”单方要求提高商品房出售价格的行为。

2.“房东”在合同履约阶段的“跳价”

买卖合同履约阶段是指“上下家”已签订正式房屋买卖合同后的履行阶段。但有一点需要特别予以说明，因为房屋买卖合同属于要式合同，法律要求其必须以书面形式订立。

在实践中，不同房产中介可能会提供不同名称的合同，要求“上下家”签订，但参照《司法解释》规定，只要签订的合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且“房东”已经按照约定收受购房款的，该合同应当认定为房屋买卖合同。《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(以下简称“上海高院解答”)中更明确指出：如果买卖双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立并有效。

“房东”在合同履约阶段的“跳价”是指在“上下家”已经谈好“价格”并已经订立正式买卖合同后，“房东”单方要求提高商品房出售价格的行为。

综上所述，“房东”“跳价”无论出现在以上哪一个阶段，其表现形式均为“房东”单方要求提高出售价格，且发生于“上下家”已经谈好“价格”(形成合意)的前提之下，否则并不构成本文所讨论的“房东”“跳价”行为。

1.事前谨慎预防

(1)如果尚处于预约合同阶段，为了保障“房东”届时能够顺利签约，笔者建议：尽可能提高定金数额。虽然国内有观点认为：在预约合同定金数额的约定上，应不受《担保法》中定金数额不得超过主合同标的额的20%的限制。但出于谨慎考虑，建议定金数额仍应以不超过房价的20%为宜。

如果“房东”在预约合同阶段“跳价”而拒绝按照约定订立买卖合同，买方只要做到自己不违约即可通过主张“房东”双倍返还定金来弥补自己的损失。

另外，如果双倍返还定金仍不能弥补您的损失，还可以主张损害赔偿，但定金和损失赔偿的数额总和以不高于因违约造成的损失为限。

(2)如果处于已订立买卖合同阶段，为了保障“房东”能够完全适当地履约，笔者建议：应当有针对性的设置预防“跳价”条款，例如：提高履约或解约定金的数额、违约金比例或明确损失赔偿额的计算方法等，力求从交易之初就让“房东”明确知道自己违约的“代价”。

另外建议：在买卖合同中明确约定当事人一方可以向登记机构申请预告登记，有利于保障将来物权的实现。

(3)若是置换方式购房，笔者认为：不仅应该注意买与卖或者卖与买关系在时间上的衔接，且有必要有针对性地专门设计一套完整的交易方式。

建议：应将买与卖的行为相互关联起来，尽量对己方义务的履行设置为条件、尽可能避免将其设置为期限。如设置条件不能则应当设置充足的期限，从而避免陷入“卖而不能”、“买而不得”之境而无法自拔。

2.事中警惕监督

建议：在履约阶段务必准确提炼合同项下每一个自己义务的履行节点，熟知每一个节点未能完成的相应后果。作为买受人应竭力确保自己遵守合同无任何违约行为，切忌因自己的“疏忽大意”赋予“房东”抗辩权、单方解除合同权而“成人之美”。除此以外，在订立合同之后，买受人除应全面了解“房东”履行合同节点，更要关注(或监督)“房东”在履行合同义务各节点之前的动向和情绪。

如果“房东”出现诸如现在房价均在涨，否则加点价等此类语言，提醒：应更加密切注意“房东”的动向，及时明确地予以拒绝。在一定情况下，可以向“房东”阐明其“跳价”违约后果。

如果“房东”出现诸如您若不加价，我就不卖啦等表述时，提醒：可将该“扬言”通过录音等其他可再现的方式妥善保全下来，作为您事后救济的有利证据。“房东”该“扬言”同样属于民事行为意思表示的一种，符合《民法典》规定的“预期违约”的行为特征。

3.事后及时救济

对待“房东”“跳价”，除“房东”收回“跳价”请求和接受“房东”“跳价”请求外，只剩下一种可能：通过诉讼(或仲裁)方式解决，即俗称“打官司”

(1)申请财产保全