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房屋预购合同能否强制履行?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-09-18

案情

 

陈某为方便孩子上学,在多个学校周围寻购二手房。2018年12月,陈某在亲朋好友的帮助下打听到一套面积120平方的二手房。随后,陈某与房主李某约定看房,看完房后陈某表示愿意与李某就购买房子一事进行协商。后经多次商谈,房主李某愿意将该房屋出卖给陈某,但需再考虑其他问题,陈某担心该房被别人买走,随即提出与房主李某签订书面合同,保证李某将房屋卖给自己,李某同意,并签订房屋预购合同。一段时间后,李某因房价略有上升提出不愿将该房卖与陈某,双方因此发生纠纷。原告陈某将被告李某诉至法院,要求其继续履行合同义务,并要求被告李某承担预约合同违约责任。

 

分歧

 

庭审中,原、被告双方就房屋预购合同能否强制履行的争议成为本案焦点,经法庭审理,合议庭形成了两种不同的观点:

  第一种观点:本案中原、被告双方订立的房屋预购合同实质是一种预约,预约是约定一方或者双方负有将来本合同义务的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《买卖合同解释》)第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”根据该条之规定,本案应采用“应当缔约说”,即预约合同成立并生效后,合同双方当事人应当依据诚实信用原则履行合同,除因不可归责于不可抗力、意外事件等因素,应当缔结本约合同。所以,本案中李某应当继续履行合同,与原告陈某签订购房合同,实现合同目的。

  第二种观点:具体到本案,原告陈某诉请被告李某继续签订购房合同的“强制缔约的义务”,《买卖合同解释》第二条并未给予明确规定,只是规定了违约方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的责任。故本案中原告陈某无权要求被告李某承担实际履行的违约责任。

 

评析

 

  一、预约合同签订的目的是签订本约,即预约合同的标的是签订本约的行为。《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”纵观本案,双方签订的预约合同的标的是签订本约的行为,属于本条规定的第二款规定要求,所以不宜继续履行。

  二、强制履行违背《合同法》原则,即意思自治原则。合同是双方当事人真实意思表示,也是意思自治原则的核心。《合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”本案中原、被告双方所订立的仅为预约合同,非房屋买卖合同,该案若采用“应当缔约说”有违《合同法》的灵魂即意思自治,更有违社会公众期许。

  三、根据强制执行的要求,当事人所诉请的强制执行标的必须有所给付的内容即包括实物和行为,思想意志性的给付不能强制执行。本案中房屋预购合同虽然是合同,但其目的在于订立主合同,只是一种督促性的保障行为,并不能作为一种强制根据,故法院不能强制当事人签订正式合同。这既是对法治精神的信仰,也是对债务人人格的尊重。

  综上所述,本案最终采用第二种观点,不支持原告陈某要求被告李某继续履行签订本合同的请求,被告李某承担预约合同违约责任。              

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