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开发商能否起诉购房者要求其协助办理房产过户手续

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-03-23

案情

2014年11月5日,李某与某房地产开发商签订商品房买卖合同,李某购买某房地产开发商的一套商品房,房价总款为43.26万元,合同签订之日付首付款13.26万元,余款30万元按揭贷款。合同补充协议约定,商品房竣工后,因买受人未及时提交相关材料或未缴清办理产权应缴纳的各项税费而导致产权登记无法顺利进行的,买受人承担全部责任。买受人应于出卖人通知办理产权证60日内,配合出卖人办理产权登记手续,逾期应按购房总价的日万分之一承担违约责任。房屋交房后,开发商于2016年12月通知李某办理产权登记手续,但李某一直拖延,未缴纳各项税费,未提交相关资料。2019年7月,开发商向法院起诉要求李某协助办理产权登记并支付违约金。分歧

开发商起诉要求李某协助办理产权登记,法院应否支持?第一种意见认为,不应支持。办理产权登记是开发商的主合同义务,对于购房者而言,其系主要合同权利。是否行使权利?如何行使权利?在法律允许的范围内,由权利人自己决定,开放商并不能要求作为权利人的购房者行使该项权利,办理房产登记手续。第二种意见认为,应该支持。实际上,办理产权登记必须由开发商和购房者互相协助,否则无法正常进行。对开发商而言,协助办理产权登记是主合同义务,对购房者而言,协助办理产权登记不光是主合同权利,也是次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务,购房者也必须履行该义务。

评析

笔者同意第二种意见,理由如下:合同的履行有赖于双方(或多方)互相协助,合同双方的权利义务是一个整体,密不可分,互相依存。没有绝对的权利,也没有绝对的义务。合同权利的行使,义务的履行,通常需要另一方的协助配合,否则权利难以真正实现,义务难以得到有效履行。如买卖合同中,买受人应接受出卖人交付的符合约定的标的物,否则出卖人难以履行交付标的物的义务,上述义务即买受人行使权利过程中产生的附随义务,买受人应予以履行。具体在商品房买卖合同中,要求协助办理房产过户登记手续,是购房者的主合同权利,也是开发商的主合同义务。房产过户登记手续的办理必须互相协助才能有效进行,根据合同约定或者诚实信用原则,协助办理房产过户登记手续也是购房者的次合同义务(合同由此约定的情况下)或附随义务。在开发商履行主合同义务时,即办理房产过户登记手续时,购房者应予以配合,提交相关资料,缴纳相关税费,履行相应的次合同义务或附随义务。如购房者未履行上述义务,则应承担相应的违约责任。

实践中,对于义务人能否单独起诉要求权利人履行附随义务,存在一定争议。笔者认为,合同的权利义务系一体的,一方的权利即是另一方的义务,一方的义务也是另一方的权利,权利人、义务人的身份存在随时互换的可能。义务即须履行,不论主合同义务、次合同义务还是附随义务,均应予以履行,否则合同目标难以真正实现。在一方积极要求履行合同主义务的前提下,另一方不能以该项义务是其权利为由,拒绝履行,或不予配合,导致主合同义务不能有效履行。这既违反诚实信用原则,也不利于合同目的的及时实现,破坏了正常的交易秩序。因此,义务人可以单独起诉要求权利人履行附随义务。

来源:中国法院网,作者:艾小川

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