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商品房买卖合同中预约与本约的区别

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-17

  合同有预约和本约之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同,简称预约;本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆。预约与本约有下列差别:

  1、订约时间不同,“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同,所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的,双方应承担的义务是合同义务。

  2、预约合同是诺成合同,不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束,交付是合同履行的重要内容。

  3、签订预约合同的目的是订立本约,由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订,双方当事人应当遵循诚实信用原则,将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。

  根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同,即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益,即规定了预约转化为本约的条件,从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。

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