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关于买卖二手房应审查事项

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-10-16

  1、权属审查

  二手房买卖业务,应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

  2、买卖双方主体资格审查

  (1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

  (2)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

  (3)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

  (4)二手房属于国有或集体资产的,应当审查政府主管部门的批准文件。

  3、共有财产审查

  共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。

  4、权利限制审查

  应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

  5、他项权利设置审查

  应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

  6、优先购买权审查

  (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。

  已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。

  (2)应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  7审查二手房有无下列禁止买卖情形:

  (1)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

  (2)依法收回土地使用权的;

  (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

  (4)权属有争议的;

  (5)未依法登记领取权属证书的;

  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

  (7)列入动拆迁范围的;

  (8)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  8、境外人士买卖的限制

  委托人,出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

  9、要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

  为保证委托人的合法权益,要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能,超过合理使用年限后若继续使用的,产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

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