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如何审查二手房

来源:互联网 作者:上海律师 时间:2016-02-04

  核心内容:二手房买卖容易产生各种纠纷,要规避风险维护自身权益,就要对二手房进行严格审查。审查二手房须注意:房屋权利状况、房屋权属证明及相关文件、双方主体资格审查、优先购买权审查等。下文详细介绍。

  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。由于交易产品属性的多样化,使得二手房在交易过程不同于一手房交易那样简便,相对而言流程要更加复杂些。因此购买二手房要记得“八项审查”,尽可能防范二手房买卖的法律风险。

  一、搜房

  购房者一定要摸清房屋权利状况,进行必要的调查与审核,以确保自身的利益,最大可能地防范二手房买卖的法律风险。

  二、权属审查

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

  三、双方主体资格审查

  1.二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。

  2.二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

  3.二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

  4.二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

  四、共有财产审查

  二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,或者具有异议登记事项。

  五、权利限制审查

  二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。

  六、他项权利设置审查

  购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

  七、优先购买权审查

  购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

  八、有无禁止买卖情形

  司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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