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如何确定房改房买卖合同的效力?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-11

  摘要:随着城镇住房制度改革进一步深化,许多单位实行了公房买断、集资建房等新措施,并且这些住房已经开始进入二级市场,相关的房屋买卖合同纠纷也随之涌现,特别是对于尚未取得产权证的房改房,买卖合同的法律效力如何确定,成为一个突出问题。

  案情:

  2005年5月,市民王某与闻某签订房屋买卖合同,双方约定:王某自愿将位于武汉市东西湖区吴家山某小区的房产卖给闻某,购房款共计14万元(该价款包含房屋占地范围内的土地使用权转让款)。闻某先付款11万元,2005年10月1日前王某应当将房屋交付给闻某,交付房屋时付清余款3万元。如卖方延迟交付房屋,则买方有权解除合同,同时要求卖方支付相应的违约金。

  2005年的10月1日,王某却以该房属于夫妻共同财产,其前妻不同意卖房为由,拒绝交房。双方发生纠纷,最后诉至法院。

  法院审查:

  王某与前妻的离婚协议上明确该房归王某所有。王某卖房时,该房属职工福利房,已经参加房改,产权证已经办理到王某名下,而土地使用权尚未办理。

  本案的焦点在于尚未取得土地使用权证的房改房买卖合同是否有效。根据《合同法》的有关规定,只要是双方真实意思表示,均是合法有效的合同。本案中,被告虽然尚未取得土地使用权证,但该房的所有权不存在任何争议,属于被告所有。另外,国家有关法规也都鼓励和促进住房的上市交易。因此,本案所涉房屋买卖合同合法有效,应当受到法律的保护,被告对自己的违约行为应承担相应责任。案件审理中,法庭采纳了以上意见。

  当然,对于已经取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房,也并非都可以上市出售,这也是广大消费者应当注意的问题。

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