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房改房的买卖问题

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-08

  导读:现实生活当中有不少的人将单位分配的房改房擅自卖掉,但因房价的高涨或者房屋拆迁补偿而想反悔,这样就涉及到了房屋买卖合同的效力问题,房改房的买卖合同效力是怎样的呢?房改房的买卖未经单位同意出售有效吗?接下来为您讲述关于房改房的买卖问题。

  案情简述:

  彭某在一次房改中买到了现有的一所房屋,当时是以成本价购买的,并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。后来,彭某因资金需要,将此房卖与董某,并办理了房屋所有权过户手续。2009年彭某卖出去的房子被规划为拆迁的范围,并且开发商给出的补偿价远高于当初彭某收取所卖的房款。彭某认为,自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,且未办理土地变更登记,所以房屋买卖应该不能成立。彭某要求确认其与董某间的房屋买卖合同无效,拆迁补偿款应由彭某自己获得。为此,双方发生纠纷。

  房改房的房屋买卖合同效力:

  房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

  1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

  房改房买卖的注意事项:

  购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

  其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

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