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未达到法定条件的房产交付如何处理?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-02

  摘要:商品房交付需要满足法定条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”但如果开发商未达到法定条件将会有什么法律后果呢?

  一、商品房交付的法定条件

  (一)工程竣工验收合格(强制性法定条件)

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

  《建设工程质量管理条例》第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

  建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”

  《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

  《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”

  《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”

  根据上述规定,建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格,房地产开发项目方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。商品房经“验收合格”,应是指有关政府职能部门的竣工验收合格,不应是开发商自行验收合格。

  (二)取得竣工验收备案证明书

  《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。”第九条:“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的,备案机关责令限期改正,处20万元以上30万元以下罚款。”

  (三)商品房的面积已完成最终测绘

  《商品房销售管理办法》第三十四条:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

  房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

  (四)水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施

  二、未达到商品房交付法定条件交房的法律后果

  开发商在不具备商品房交付法定条件的情况下交房,要承担相应的行政责任、民事责任,甚至是刑事责任。

  国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第37条规定,违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期 返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡 事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  对于购房者来说,未达到商品房交付法定条件的,购房者可拒绝接收商品房,由此所产生的法律后果由开发商承担,造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责 任,符合法定和约定的条件时,可依法或依约解除合同。但若该法定条件属行政管理性条件时,而合同约定的交付条件又与其相冲突,则应以合同约定判断是否具备 交付条件。

  但若不具备法定交房条件,购房者在不知情的情况下接收了商品房,此时购房者有何权利呢?此时购房者可以向政府有关部门投诉,要求开发商承担行政责任,亦有权 要求开发商承担相应的违约责任,包括要求其继续履行、采取补救措施、赔偿损失等,赔偿损失的计算可以参照逾期交房的违约责任而定。达到合同约定或法定解除 条件时,购房者还有权解除合同。

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