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卖房注意事项有哪些

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-09-25

  核心内容:出卖人没有出售房屋经验,不会签订《房屋买卖合同》导致纠纷发生。那么,卖房注意事项有哪些?下文上海房屋买卖律师为您详细介绍,希望对您有帮助。

  第一、出卖人应要求买受人本人在合同中签字,否则买受人可以随时否认代理人代为签字的行为,并有权拒绝履行合同。如买受人确因特殊原因无法亲自到场签字,应要求代理人出具买受人代为购买房屋的公证委托书。

  第二、现行住房限购的政策,需审核买受人的购房资格。一般审核资格是在签订《房屋买卖合同》之后进行,如果买受人购房资格未能审核通过,将导致合同无法履行,或是购房资格未能按原双方约定的时间审查通过,导致履行合同的时间迟延,出卖人可能会非常被动。对此我们建议:在签订《房屋买卖合同》时应在《房屋买卖合同》中注明,买受人多长时间通过资格审核,如不能通过资格审核,导致合同解除,买受人如何承担责任;如资格审核通过时间迟延,买受人履行支付房款的义务应最迟指向一个具体的时间(比如****年**月**日前)。

  第三、如出售房屋有抵押贷款,出卖人需收取买受人的首付款解抵押的。出卖人应在《房屋买卖合同》或《补充协议》中注明,买受人支付首付款数额、支付时间,以及支付首付款用于解抵押的说明,否则按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第二条的约定,只注明了出卖人解抵押的时间,未对解抵押的资金来源特别说明,在我们律师事务所代理的案件中,在此处产生争议,双方起诉到法院的很多。

  第四、出卖人如出售已出租的房屋,首先应要求承租人签订放弃优先购买权的声明,并应在《房屋买卖合同》中注明房屋交付的条件,比如房屋过户当天应视为出卖人交付房屋,租金转由买受人收取等。

  第五、如买卖双方约定,交易税费应由买受人承担,双方在约定总成交价时,最好注明房屋的总成交价为出卖人的净得价,以避免对税费承担主体约定不清或不全的情况下产生争议。

  第六、对购房首付款的问题。如果买受人为全款现金购买房屋,首付款的数额、支付时间应在《房屋买卖合同》中注明。否则,在履行过程中,容易产生争议(参照本网站案例)。如买受人为贷款购买房屋,除应在合同中约定首付款数额,支付时间外,还应注明如银行批贷额度低于申请额度时,买受人应在多长时间内补齐首付款。

  第七、买受人以贷款方式购买房屋,按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第四条第(三)项的约定:如果因买受人自身原因未获得贷款的,有三个选项,1、为以现金形式补齐;2、继续向其他银行申请贷款,至贷款批准;3、合同终止,双方互不承担责任。实践中通过中介公司成交签订的《房屋买卖合同》,大多选择第2项,其实第二项根本不具可操作性,尤其对出卖人不利,因为出卖人出售房屋是想尽快拿到房款,如此约定,出卖人想拿到房款就遥遥无期。对此,出卖人可以要求在合同中注明,买受人最迟获得批贷函的时间,如果不能,出卖人可以选择让买受人现金支付剩余房款,或是解除《房屋买卖合同》买受人如何承担责任。

  第八、在办理房屋过户手续的时间上,出卖人应当注意,办理房屋过户的最后期限不宜过长。否则,买受人以未过户为由拒绝支付剩余房款,可能会导致出卖人长时间无法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延长过户时间,可以提前与买受人协商,由买受人先期支付大部分房款。

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