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签订房屋拆迁安置合同的注意事项

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2013-12-27

   核心内容:签订房屋拆迁安置合同要注意什么事项呢?包括公告阶段,商谈、协议阶段,听证调解、行政裁决阶段,执行、行政救济阶段,下面,上海房屋拆迁律师为您详细介绍,希望对您有帮助。

  第一:公告阶段

  当拆迁公告出来时,被拆迁人要看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。拆迁公告是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。

  第二:商谈、协议阶段

  房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁,所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地,以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》,不符合此目录取得划拨土地,将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(2002年7月1日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

  房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁,(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗,拆迁资金是否到位。

  第三:听证调解、行政裁决阶段

  1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子,一套班子。既是“运动员”,又是“裁判员”,没有做到政事、政企分开。这个是违规的!

  2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证,并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是被拆迁人的权利!拿不出就有问题,不能拆!五项文件为:(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。(四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户,一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

  地方政府不得违反法定程序和法律规定,以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更,擅自扩大拆迁规模。详见(国办发〔2004〕46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》)。

  被拆迁户要认真核查5项文件,特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。

  3、抓住要害:例如,评估单位没有选择、评估结果没有公示 、给某些被拆迁户巨额补偿费用……等等。数不胜数,被拆迁户可以要求同等待遇,要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿。

  第四:执行、行政救济阶段

  在此阶段,被拆迁人可向人民法院提起诉讼,状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负,人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中大多数情况下领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》,当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在被拆迁人手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂,按《土地管理法》规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签订国有土地使用合同书,同时《拆迁条例》规定具有拆迁人资格的拆迁人,必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证,一方面国土局不能办理国有土地批准书,另一方面必须具有国有土地批准书,所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证,永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点,假如土地证在被拆迁人手上,国土局发出国有土地使用证给开发商,国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则;假如国土局没有发出国有土地批准书,建设局发出拆迁许可证,建设局就违反《拆迁条例》。

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