上海二中院：协议处分房屋征收补偿利益时，需所有权利人达成一致意见才有效

【问题提出】承租人承诺给与兄弟姐妹一定的房屋征收补偿利益，但作为同住人的配偶和子女未签字，该承诺是否有效？

    【裁判要旨】2008年6月经家庭协商一致承租人变更为康某1。张某1、康某2系涉案房屋共同居住人。在协议处分涉案房屋征收补偿利益时，需相关权利人达成一致意见方为有效。本案《承诺书》中并无张某1、康某2签字认可，康某3方、康某4方均无证据证明康某1系有权代理或张某1、康某2知晓并认可《承诺书》中的内容，故该《承诺书》为无效。

    【裁判文书】

    上诉人康某1、张某1、康某2（以下简称康某1方）因与被上诉人康某3、忻某1、忻某2（以下简称康某3方），被上诉人康某4、王某1、王某2（以下简称康某4方）共有纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初13582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

    康某1方上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判上海市虹口区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）的征收补偿利益归康某1方所有。2.判令康某3方、康某4方承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.2020年5月23日，康某1、康某4签署的《承诺书》应当无效。张某1、康某2作为涉案房屋共同居住人，对《承诺书》完全不知情，也不认可，《承诺书》侵犯了张某1、康某2的合法权益。2.一审法院曲解《承诺书》内容，导致了错误判决。《承诺书》的内容中并未表示忻某2是涉案房屋的征收安置对象，而是表明忻某2是否成为安置对象要按照征收政策来定。忻某2享受了他处公有住房的拆迁利益，不应作为涉案房屋共同居住人。故忻某2不应分得涉案房屋的征收补偿利益。康某4仅仅在《承诺书》上签字，《承诺书》中并未提及对康某4的补偿，康某4曾作为王某1的家庭成员获配上海市浦东新区浦东大道290弄9号504室房屋（以下简称浦东大道房屋），属于本市他处有房情况，不属于涉案房屋的共同居住人。3.康某1为涉案房屋承租人，张某1、康某2为涉案房屋共同居住人，其他当事人均非涉案房屋共同居住人，一审法院应当判决涉案房屋的征收补偿利益全部归康某1方所有。

    康某3方辩称：不同意康某1方的上诉请求。征收时三个家庭对涉案房屋征收补偿利益的分配进行协商后才签订了《承诺书》，该《承诺书》合法有效。一审判决考虑了涉案房屋的来源等，合法合理，要求维持原判。

    康某4方辩称：不同意康某1方的上诉请求，要求驳回上诉。对《承诺书》的真实性没有异议。征收过程中，康某1方一直承认给康某4份额。一审判决康某4分得一套产权调换房屋，不仅仅是根据《承诺书》，也是考虑了康某4的实际居住情况和本案的实际安置情况。

    康某3方向一审法院提出诉讼请求：依法分割涉案房屋的征收补偿利益，康某3方分得3,402,969.48元。

    一审法院认定事实：康某3、康某1、康某4系同胞兄弟姐妹。忻某1、康某3、忻某2系父母女。康某1、张某1、康某2系父母女。王某1、王某2系康某4之女。

    涉案房屋系公有住房，原承租人先后为康某3、康某1、康某4的父母张某、康某2。1983年，经康某1申请，批准其在涉案房屋内搭建室内阁14.10平方米。康某2死亡后，2008年6月经家庭协商一致，承租人变更为康某1。

    涉案房屋所在地块列入征收范围时，内有户籍九人：（略）。

    2020年6月1日，康某1与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议）。根据征收协议，涉案房屋公房租赁凭证记载居住面积40.50平方米，换算建筑面积62.37平方米，认定建筑面积62.37平方米。根据相关规定及基地征收补偿安置方案，涉案房屋价值补偿款4,475,900.75元；装潢补偿为31,185元；该户选择房屋产权调换，提供给乙方的产权调换房屋2套：1.XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室，实测建筑面积59.39平方米，房屋总价2,830,078.50元；2.XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室，实测建筑面积95.79平方米，房屋总价4,642,918.75元；其他各类补贴、奖励费用（略）。

    一审法院另查明，1991年4月30日，因吴淞路二期拓宽工程，忻某1为承租人的上海市XX路XX号公有住房拆迁，获配三门路房屋，承租人忻某1，家庭主要成员：康某3、忻某2。

    1983年9月，户主王某1（系康某4公公），家庭主要成员：柳某、王某2（系康某4丈夫）、康某4、王某3、王某4、王某1、王某2，获配浦东大道房屋，面积35.37平方米，分配原因：三代混居，居住困难，由单位解困，原房保留，由单位另行安排使用。请审核给予办理退租，开证等手续。2014年，该房屋购买售后产权，权利人登记为王某2、王某3。

    对于涉案房屋实际居住情况，康某3方陈述，涉案房屋原来由康某3父母携子女共同居住。（略）

    康某1方陈述，康某1家庭一直在涉案房屋居住。（略）

    康某4方陈述，（略）

    一审庭审中，康某3方提供一份2020年5月23日康某1、康某4出具的《承诺书》，内容为：“由康某3提出，忻某2在这次动迁安置分配份额中，经我和康某4协商同意按动迁政策给予安置费，动迁份额，由动迁组房款收到之后给予。”以证明康某1和康某4对于忻某2在涉案房屋中应当作为安置对象作出了确认。对于该《承诺书》，康某1、康某4认为该《承诺书》无效，根据字面意思理解，按照征收政策忻某2不应作为涉案房屋共同居住人，不应当享受征收利益。

    一审法院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。康某1系涉案房屋承租人，从其举证看，涉案房屋部分内搭建面积系其与张某1结婚时为解决居住问题向单位申请搭建，婚后在涉案房屋居住并生育康某2，且未曾获配他处福利分房或享受他处房屋征收补偿利益，张某1、康某2应作为涉案房屋共同居住人。

    根据当事人的陈述和举证，康某4方曾作为王某1获配的浦东大道房屋的家庭成员，从1983年时浦东大道房屋的获配人员结构和获配房屋面积看，已属于解决居住困难的情况。康某3方享受了他处公有住房的拆迁利益，不应作为涉案房屋共同居住人。

    涉案房屋的来源是康某1、康某4、康某3的父母，在涉案房屋列入征收范围后，康某1和康某4曾出具《承诺书》，虽康某1、康某4认为该《承诺书》无效，但并未提供相应证据予以佐证，故对该协议书的效力法院予以确认。从《承诺书》的内容看，即便康某1和康某4意识到康某3一家曾经享受他处房屋的拆迁利益，亦同意给予忻某2相应的征收补偿利益，可以视为是三兄弟姐妹间对涉案房屋征收利益的一种分配形式。同样的，虽然《承诺书》中并未提及对康某4的补偿，但是从内容的表述和落款的签名都可以看出，康某1对康某4可以享受涉案房屋征收补偿利益分配并无异议。

    综上，法院根据涉案房屋的来源、实际使用情况、家庭成员间的人员结构，以及《承诺书》的出具情况，综合判断涉案房屋征收补偿利益的分配原则。涉案房屋征收补偿利益中，房屋价值补偿款、按期签约奖、不予认定建筑面积材料补贴三部分所涉款项由康某1、张某1、康某2、康某4、忻某2五人均分。涉案房屋征收前虽由康某3一家居住，但根据本案实际情况，康某3家庭获配三门路房屋，三人不是涉案房屋共同居住人，其应当于三门路房屋居住，不应当获得与涉案房屋居住和搬迁有关的补偿。康某1方作为涉案房屋承租人和共同居住人理应分得涉案房屋征收补偿利益中关于搬迁以及其他的相关奖励费。即忻某2、康某4各分得涉案房屋征收利益中的1,089,816.15元，康某1方分得涉案房屋征收利益中的3,930,377元。

    根据本案实际安置情况，以及各家庭目前的实际居住情况，法院确认两套产权调换房屋中，上海市虹口区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋由康某4分得，上海市虹口区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋由康某1、张某1、康某2分得。因两套产权调换房屋的价值均高于获配人所应取得的征收利益，根据前述确定的征收利益分配原则，由康某4向忻某2支付涉案房屋征收补偿利益，并向征收部门支付产权调换房屋补差款650,446.20元；康某1方向征收部门支付产权调换房屋补差款712,541.75元。遂判决：一、自判决生效之日起十日内，康某4向忻某2支付上海虹口区XX路XX弄XX号房屋征收补偿利益1,089,816.15元；二、康某4分得上海市虹口区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋；三、康某1、张某1、康某2分得上海市虹口区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    二审中，康某1方提供如下证据：1.康某2的护照、出入境记录查询结果，证明2020年5月23日，康某2尚在国外，其对康某1和康某4出具的《承诺书》并不知情。该《承诺书》侵犯了康某2的权利，应当属于无效。2.个人不动产登记信息查询记录，证明康某1方名下无任何房屋，故两套产权调换房屋应当归康某1方所有。（略）

    本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。

    本院认为，根据在案证据，一审法院认定涉案房屋承租人为康某1，张某1、康某2符合涉案房屋共同居住人的条件，康某4方获得过福利分房及康某3方享受过他处拆迁安置利益，康某4方及康某3方均不属于涉案房屋的共同居住人正确，相关理由一审法院已作阐述，本院不再赘述。本案的争议焦点是康某1和康某4于2020年5月23日出具的《承诺书》能否确认康某4、忻某2可以享受涉案房屋的征收补偿利益。第一，涉案房屋的原承租人是康某1、康某4、康某3的父母，但已于2008年6月经家庭协商一致承租人变更为康某1。张某1、康某2系涉案房屋共同居住人。在协议处分涉案房屋征收补偿利益时，需相关权利人达成一致意见方为有效。本案《承诺书》中并无张某1、康某2签字认可，康某3方、康某4方均无证据证明康某1系有权代理或张某1、康某2知晓并认可《承诺书》中的内容，故该《承诺书》为无效。第二，从《承诺书》中的内容来看，仅显示康某1、康某4与康某3协商同意忻某2在这次征收安置分配份额中按政策给予安置费。忻某2在本次征收中，不符合涉案房屋的共同居住人条件，无权享有征收补偿利益。《承诺书》中并未提及对康某4的补偿，而康某4不符合涉案房屋的共同居住人条件，故无权享有涉案房屋征收补偿利益。

    综上所述，上诉人康某1方的上诉请求成立，一审判决有误，本院予以纠正。据此，（略）判决如下：

    一、撤销上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初13582号民事判决；

    二、上海市虹口区XX路XX弄XX号房屋的全部征收补偿利益归康某1、张某1、康某2共同共有。               

    【律师说法】家庭成员在协议处分公房征收补偿利益时，应当由承租人和全部的同住人在协议或承诺书上签字，缺少了相关权利人同意的协议无效。承租人无权代表配偶和子女对房屋征收补偿利益作出处分。

转载于公众号：业主律师