上海二中院：承租人出售公房使用权的协议合法有效，征收补偿利益应当全部归买受人所有

【问题提出】承租人和买受人签订了公房使用权出售协议，将公房的使用权出售给了买受人，买受人已经付款并实际居住。但买受人的户籍未迁入公房，双方也未办理承租人变更手续。该公房使用权出售协议有效吗？在公房被征收时，征收补偿利益归谁所有呢？承租人能分得征收补偿利益吗？

    【裁判要旨】

    1996年8月21日《协议书》系各方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。现戚伟青已按照1996年8月21日《协议书》向戚伟振、赵秋帆支付8万元房款并实际管理使用系争房屋，应认定戚伟青为实际被征收人，并依法取得相应的补偿利益。

    一审法院结合证人证言及赵秋帆方在1997年即搬离系争房屋，系争房屋多年均由戚伟青管理等事实，认为戚伟青已经依据合法有效的1996年8月21日《协议书》履行，支付了8万元房款给赵秋帆，认定戚伟青为实际被征收人并无不当。赵秋帆已将系争房屋使用权出售给戚伟青，赵秋帆方应将户籍迁出，现其户籍在册不能成为其可获得征收补偿利益的理由，在本案中也无法据此认定其为系争房屋共同居住人。

    【案情介绍】

    上诉人赵秋帆、戚伟振、赵某3、赵某2（以下简称赵秋帆方）因与被上诉人戚伟青，原审被告周凤共有纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2021）沪0109民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    赵秋帆方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戚伟青一审的诉讼请求，一审、二审诉讼费由戚伟青负担。事实和理由：一、一审违反法定程序，审判员应当回避，但未回避，严重影响公正审理。（略）二、一审法院事实认定有误。1．一审法院错误认定赵秋帆户籍迁出时间，并据此推定其认可《协议书》内容，属事实认定错误。（略）2．一审法院采纳戚某1与客观事实明显不符的证言，据此推断戚伟青已向赵秋帆支付出售系争房屋使用权的对价，属事实认定错误。（略）3．一审法院无视戚伟青本人对8万元支付情况表述前后矛盾的事实，认定其已向赵秋帆支付系争房屋使用权出售对价，属事实认定错误。4．一审法院不认可该8万元款项系徐某与赵秋帆互换租赁房屋时支付的换房差价款，属事实认定错误。（略）5．一审法院认定自1997年起由戚伟青缴纳房屋租金及水电费，并据此推定系争房屋由其管理，属事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。1．一审判决忽视系争房屋共同居住人的权益，将上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋简单判归戚伟青所有，属法律适用错误。系争房屋被征收时，赵秋帆户籍在该房屋内，且1997年之前，该房屋一直由赵秋帆一家居住，实际居住时间远不止一年。一审判决对于赵秋帆的共同居住人利益不加保护，严重侵害了赵秋帆合法权益。2．一审法院对赵秋帆多次主张的诉讼时效问题不加审查，属法律适用错误。（略）

    戚伟青辩称：请求驳回赵秋帆方的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：一、一审程序合法，如赵秋帆认为审判员应回避，也应在一审审理终结前提出，但其在一审终结前未提出。二、《协议书》是在1996年8月签订，跨度将近20年，戚伟青及证人戚某1对于支付情况的一些细节产生错误记忆完全正常，但是对于总的过程的阐述以及总金额的描述均正确。戚伟青也是在找到原始资料后才慢慢回忆起付款情况，所以几次诉讼陈述有差异，以本次审理中的陈述为准。三、赵秋帆认为8万元是其与徐某调换房屋使用权的差价款，但没有提供任何证据，而且徐某调换给赵秋帆的房屋面积还稍大些。四、赵秋帆认为一审判决忽视了系争房屋共同居住人的利益，但赵秋帆一家4人从1997年卖房后就已搬离系争房屋，至今未回来居住，所以均非系争房屋共同居住人。五、戚某1与双方当事人均是亲戚，不能以戚某1和戚伟青是亲属关系来排除其证言的证明力。六、本案系征收利益分割纠纷，系争房屋于2016年被征收，戚伟青在知晓后，第一时间向法院提起诉讼，并没有超过诉讼时效。

    周凤述称：不同意一审判决，同意赵秋帆方的上诉请求。

    戚伟青向一审法院起诉请求：系争房屋征收补偿利益均归戚伟青所有。

    一审法院认定事实：

    赵秋帆与戚伟振系夫妻关系，赵某3系两人之子，赵某2系赵某3之子。戚伟青与戚伟振系姐妹关系。

    系争房屋为公房，承租人为赵秋帆，独用租赁部位三层阁（17.90平方米）。1996年8月18日，赵秋帆、戚伟青、戚伟奋、戚某1曾签订《协议书》，载明：“赵秋帆愿将居住在XX路XX弄XX号三楼一间17.8平方房间的使用权以捌万元价格转买（卖）给戚伟星等四姐妹，原应享有的使用权一同转让。双方签字后支付第一笔肆万元人民币，剩余肆万元在赵秋帆迁出后支付，本协议一式二份，各执一份。”在该份《协议书》尾部，戚伟振书写“捌万元全部收齐，97年6月13日”，并签署“戚伟振、赵秋帆”。1996年8月21日，戚伟青、戚伟振、赵秋帆（戚伟振代签名）签订《协议书》，载明：“赵秋帆愿将居住在XX路XX弄XX号三楼一间17.8平方房间的使用权以捌万元价格转买（卖）给戚伟青，原应享有的使用权一同转让。双方签字后支付第一笔肆万元人民币，剩余肆万元在赵秋帆迁出后支付，并把葛大安户口迁进。本协议一式二份，各执一份。”该份《协议书》尾部，戚伟青书写“第一次付款：肆万元，戚伟奋、戚伟青各付贰万元。98.8.21”。双方均认可1996年8月18日的《协议书》未履行，戚伟青称，当时戚伟振、赵秋帆购买浦东苗圃路房屋急需用钱，其已经按照1996年8月21日的《协议书》要求向戚伟振履行支付8万元的义务，1996年8月18日的《协议书》尾部戚伟振书写“捌万元全部收齐，97年6月13日”系指戚伟青已经履行完毕1996年8月21日的付款义务，并提供了戚某1的证人证言予以佐证。赵秋帆方称，两份《协议书》均未履行，1996年8月18日的《协议书》尾部戚伟振书写“捌万元全部收齐，97年6月13日”系指戚伟振、戚伟青之母徐某与赵秋帆互换租赁房屋时支付的换房差价款，但并未提供相应证据予以佐证。

    系争房屋原为赵秋帆、戚伟振、赵某3家庭共同居住使用。1997年底赵秋帆、戚伟振、赵某3家庭搬离，系争房屋后由戚伟青、戚伟振之母徐某及徐某之子戚某2、戚某2之子戚某3共同居住至2005年徐某去世，自2011年起系争房屋对外出租。戚伟青称，系争房屋自1997年底起房屋租金及水电费由戚伟青缴纳，并提供了房屋租金账单及水电费发票作为佐证，赵秋帆、戚伟振、赵某3、赵某2称，系争房屋自1997年底起房屋租金及水电费由徐某支付。

    2016年，戚伟青曾起诉戚伟振、赵秋帆、上海A有限公司要求履行1996年8月21日戚伟青、戚伟振、赵秋帆签订的协议，将系争房屋的承租户名变更为戚伟青，后撤诉［案号：（2016）沪0109民初6351号］。

    2016年5月，系争房屋所在地块列入征收范围，当时该房内有户籍人员4人，分别为赵秋帆（2009年9月1日从花木镇锦安东路567弄19号201室迁入）、戚伟振（1986年1月22日从XX路XX号XX室迁入）、赵某3（1986年1月22日从XX路XX号XX室迁入）、赵某2（2008年2月1日报出生）。

    2016年5月27日，甲方上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司与赵秋帆签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议），约定：被征收房屋公房租赁凭证记载居住面积17.90平方米，换算建筑面积27.57平方米，认定建筑面积27.57平方米；被征收房屋价值补偿款1,669,012.70元；装潢补偿13,785元；居住房屋搬迁费700元、居住房屋家用设施移装费2,000元、无不予认定建筑面积残值补偿40,000元、居住房屋签约面积奖27,570元、签约比例奖120,000元；征收人提供被征收人产权调换房屋1套，为：彩虹湾三期8栋东单元303室（设计面积74.93平方米，房屋总价2,686,240.50元）；本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。根据《虹口区9、10、13、15街坊结算单》，该户还有签约比例奖（略）。

    彩虹湾三期8栋东单元303室现地址为上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积79.09平方米，根据《虹口区198、200、404街坊结算单》，虹湾路产权调换房屋该户还需向征收单位支付面积补差金额27,927.15元。2019年6月25日，甲方（卖方）彩虹湾置业（上海）有限公司与乙方（买方）赵某3、周凤、赵某2签订《上海市商品房预售合同》，由赵某3、周凤、赵某2购买上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋，但尚未办理房屋产权过户手续。赵某3共计向征收单位支付购房差价484,478.74元。

    1997年12月，甲方（卖方）上海C有限公司与乙方（买方）赵秋帆、赵某3签订了《上海市内销商品房出售合同》，约定：乙方向甲方购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，该房屋建筑面积92.54平方米，售价为人民币356,741元。该房屋产权人登记为赵秋帆、赵某3。2002年9月，赵秋帆、赵某3将该房屋对外出售。（略）

    一审法院认为，根据1996年8月18日《协议书》可以看出戚伟振、赵秋帆有将系争房屋的使用权对外出售的意思表示，1996年8月21日《协议书》虽为戚伟振代赵秋帆签字确认，但赵秋帆于1997年搬离系争房屋并将户籍迁出，赵某3户籍虽未迁出，但其于1997年随父母搬离系争房屋，故法院认为赵秋帆、赵某3亦认可1996年8月21日《协议书》内容的盖然性较高。结合两份《协议书》中系争房屋使用权出售对价均为8万元，戚伟振在1996年8月18日《协议书》的尾部书写的“捌万元全部收齐，97年6月13日”的收条，戚某1的证人证言可以得出由戚伟青将系争房屋使用权对价8万元向戚伟振支付完毕的盖然性较高。戚伟振、赵秋帆称，该笔8万元款项系徐某与赵秋帆互换租赁房屋时支付的换房差价款，由于并未提供直接证据予以佐证，法院不予认可。戚伟青虽未直接占有使用系争房屋，但自1997年起由其缴纳房屋租金及水电费，且系争房屋亦由其母徐某及其外甥戚某3长期居住使用，结合戚某1的证人证言，法院认定系争房屋由戚伟青管理盖然性较高。综上，1996年8月21日《协议书》系各方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。现戚伟青已按照1996年8月21日《协议书》向戚伟振、赵秋帆支付8万元房款并实际管理使用系争房屋，应认定戚伟青为实际被征收人，并依法取得相应的补偿利益。考虑到系争房屋的征收利益为上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋，该户还需向征收单位支付购房差价484,478.74元，该笔购房差价已由赵某3向征收单位支付完毕，故戚伟青应向赵某3予以返还。

    一审法院遂判决：一、上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室产权调换房屋归戚伟青所有；二、戚伟青应于判决生效之日起10日内向赵某3返还484,478.74元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

    二审中，赵秋帆方提供户籍事项证明一份，以证明赵秋帆的户籍于2003年7月21日由系争房屋迁出，后又于2009年9月1日迁回系争房屋的事实，赵秋帆方欲以赵秋帆户籍在房屋被征收时仍在系争房屋来证明赵秋帆并未将系争房屋出卖给戚伟青。

    戚伟青对上述户籍事项证明所证明的赵秋帆户籍迁移事实无异议，但认为该事实与本案无关，不能证明赵秋帆方所要证明的其未出售系争房屋的事实。

    本院对上述户籍事项证明的真实性予以认定，对赵秋帆户籍变动的事实予以认定，但该事实是否能证明待证事实还需结合本案查明事实综合认定。

    本院认为，赵秋帆方虽上诉不认可出售系争房屋使用权给戚伟青，认为其收取的8万元款项是与徐某互换租赁房屋时支付的差价款，然其对所收取款项的用途并未提供证据予以证明，互换租赁房屋行为在收款之前，且互换房屋的面积几近相同，其称在1996年时要支付8万元换房差价款并不具合理性，该观点无法成立。现戚伟青提供了两份《协议书》，两份《协议书》或由赵秋帆拟定并签名、或由赵秋帆妻子戚伟振代赵秋帆签名，两份《协议书》内容虽有差异，但均表明赵秋帆要出售系争房屋使用权并收取转让款8万元，且其中一份协议上有戚伟振书写的“捌万元全部收齐”的语句。一审法院结合证人证言及赵秋帆方在1997年即搬离系争房屋，系争房屋多年均由戚伟青管理等事实，认为戚伟青已经依据合法有效的1996年8月21日《协议书》履行，支付了8万元房款给赵秋帆，认定戚伟青为实际被征收人并无不当。赵秋帆已将系争房屋使用权出售给戚伟青，赵秋帆方应将户籍迁出，现其户籍在册不能成为其可获得征收补偿利益的理由，在本案中也无法据此认定其为系争房屋共同居住人。本案与（2017）沪0109民初5033号案件系两件案件，并非如赵秋帆方上诉所称的系同一案件的不同程序，故其所称的程序违法并无依据。本案系因系争房屋被征收所引发的征收补偿款归属纠纷，系争房屋所涉征收补偿协议于2016年5月签订，之后双方对征收利益的分配产生争议，戚伟青曾于2017年起诉主张征收利益，并未超过诉讼时效，故赵秋帆方上诉所称本案已过诉讼时效的观点也无依据。

    综上所述，上诉人赵秋帆方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

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