厂房遇征收，征收补偿“蛋糕”怎么分？

2006年，A公司从某居委会处受让案涉集体土地，A公司每年支付土地批租费用。2012年，A公司从X公司处受让案涉国有土地使用权，A公司每年支付土地使用租金。

2012年，A公司将案涉土地上的房屋定向建设后租赁给Y公司使用，租期12年，租赁期间，Y公司在该物业上加盖了部分无证房屋。2018年，A公司与Y公司、K公司签订终止备忘录，约定Y公司权利义务由K公司继受，并同意终止执行原租赁合同，同日，K公司与C公司（受A公司委托）签订租赁合同，租期10年6个月，合同对遇政府规划调整要求征用动迁该物业后的赔偿、补偿进行了约定。各方确认租赁关系主体系A公司与K公司。

2019年，镇政府发布《告知书》，告知A公司将启动征收补偿工作。2020年，某居委会与镇政府下属征收办签订《集体土地非居住房屋补偿协议》，约定了征收补偿事宜，并与A公司另行签订协议约定补偿款支付事宜。同日，A公司又与镇政府下属征收办签订了《国有土地非居住房屋补偿协议》约定了征收补偿事宜。

为分割补偿利益，K公司向青浦法院提起诉讼，请求：1、判令解除K公司与C公司的《租赁合同》；2、判令A公司向其支付补偿款，包括未见证6楼房屋的补偿款、附属设施及装修款、设备搬迁及安装调试费、停产停业损失、职工遣散费、一次性速迁奖励费共计7800余万元。

1、双方合同终止的责任归属？

2、征收协议中的部分补偿项目应归属何方？

原告观点

原告K公司认为：首先，K公司与A公司在另案中已对租金部分提起诉讼，本案主要针对的是租赁合同解除和征收补偿利益的分割。2021年7月，双方已协商一致解除租赁协议，但尚未就合同解除后果达成协议，故K公司未按时支付租金。后因征收导致K公司无法使用系争房屋，K公司认为租金标准应当进行调整。

其次，A公司与镇政府属于协议征收，不是行政征收，故本案不符合政府征收情形，不适用政府征收相关条款，K公司的投入、损失、配合协议征收等相关的补偿款应归K公司所有。但A公司却以协议征收等同于政府征用以及双方约定为由，拒绝给予K公司任何补偿款，此举严重侵害了K公司的合法权益。

最后，谁实际产生了停产停业损失、员工遣散费损失，该部分征收补偿利益就应归谁所有，补偿协议上只有速“迁”奖励，而非速“签”奖励，实际是由K公司配合搬迁的，故速迁奖励费应由K公司享有。

被告观点

被告A公司认为：首先，K公司拖欠租金已三年有余，至一审开庭之日仍占用系争房屋，严重违约，按照合同约定A公司有权解约并且无偿收回房屋。

其次，镇政府于2022年2月向其出具的《告知书》中明确系争房屋被列入某地块征收范围内，本案应为政府征收，A公司应根据政府要求配合政府征收。

最后，关于房屋赔偿、设备搬迁及安装调试费、停产停业损失补偿费、职工遣散费、一次性速迁奖励费均是针对产权人的赔偿，与K公司无关，按照双方合同及补充协议的约定，上述费用K公司也无权主张。

针对双方合同终止的责任归属：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。案涉《租赁合同》《房屋租赁补充协议》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。庭审中K公司、A公司及第三人C公司对合同解除时间达成了一致意见，一审法院予以照准。

针对征收协议中部分补偿项目的归属：首先，K公司未按约支付租金，违反合同约定，其主张租金系双方合意故未付无依据；镇政府告知地块启动征收补偿工作，即使可能对其经营有所影响，但并不能因此免除其支付租金或延期支付租金的义务。

其次，房屋租赁合同及补充协议约定了在租赁期内，如遇政府要求征用或动迁该物业，双方同意由政府指定的动迁评估公司进行评估，甲方按评估报告中乙方装修部分所评估的价格按合同年限以每年12.5%的折旧率计算出的残值金额向乙方赔偿，并退还保证金。乙方不得另行向政府及甲方提出其他赔偿要求。乙方及第三方不得另行以任何理由向政府及甲方提出其他赔偿、补偿要求。

再次，K公司于2023年6月才腾退并返还系争房屋，房屋的装修已折旧完毕，K公司无权主张房屋的征收补偿款。K公司提供的部分装修项目的合同及付款凭证，A公司和C公司虽不予认可，但未举证予以推翻，故K公司举证具有优势，一审法院酌情确认K公司进行了其证据所对应的装修行为。考虑装修评估意见、双方过错程度及系争房屋征收的相关政策，一审法院酌情确认由A公司向K公司支付一定补偿款，并退回相关保证金。

一审判决后，K公司不服，提起上诉。

二审中，A公司提供了案涉征收项目相关的函件，欲证明案涉房屋是因政府规划调整而导致被征收；K公司认为该函件不能达成A公司的证明目的，案涉征收应属于协议征收，并非行政征收。

二审法院认为：首先，K公司并非案涉房屋征收补偿法律关系的主体。因案涉房屋被征收而导致双方租赁合同无法继续履行，属于一般租赁合同纠纷，K公司于本案中主张之补偿的实质是因租赁合同无法如约继续履行而导致承租人之损失的补偿。

其次，因双方签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》中对于租赁期内如遇政府规划调整要求征用动迁案涉房屋情况下的承租人相关补偿方案已有明确约定，故案涉房屋所涉租赁合同无法继续履行所致承租人损失之补偿事宜处理应从其约定。K公司认为《房屋租赁补充协议》第三条所约定之“政府规划调整要求征用征收该物业”系特指由政府作出征收决定的政府征收，但从该第3条约定之文意并不能确定得出K公司所主张之结论，而案涉房屋之征收确系由政府主导之征收，故二审法院未采纳K公司的上述意见。因K公司至2023年6月始腾退并返还案涉房屋，依双方约定，案涉房屋的装修已折旧完毕，故二审法院未支持K公司的相应补偿请求。

最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

本案涉及的征收属于协议征收，本质上是一种民事行为。该行为由政府发起，通过平等协商的方式，直接与权利人签订补偿协议，明确补偿、腾退等相关事宜。其核心是《中华人民共和国民法典》合同编中的“自愿原则”，本案不存在征收决定，也未通过征收程序。

本案中，法院在处理案涉房屋补偿争议时，严格依照合同约定进行判决。租赁合同中明确约定，承租人仅能主张装修残值，而不得对其他补偿项目提出权利要求。尽管此类“弃权条款”对承租人而言较为严苛，但其符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条所体现的意思自治原则。