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被拆迁人的合法权利有哪些?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-18

  一般房屋拆迁,大多数被拆迁人都处于一个比较被动的情境,他们没有什么说话的权利,也不知道自己有什么权利,别人要拆迁,条件谈合适了,他们只需签字同意就可以了,殊不知,被拆迁人还是有很多权利的,接下来,小编就告诉大家,被拆迁人都有哪些权利?

  一、拆迁资格异议权

  1、实质异议内容:

  (1)项目批准手续;如立项审批表;(2)用地规划批准手续;如《选址意见书》《规划许可证》;(3)土地使用权证手续;如《国有土地使用权出让合同》《土地使用权证书》等;(4)拆迁方案制订完成;要求包括拆迁范围,期限,方式,被拆迁房屋情况,补偿预算等;(5)拆迁补偿资金足额缴存银行的证明。

  2、形式异议:

  (1)拆迁人应当持有《房屋拆迁许可证》和《拆迁企业资质证书》;(2)在拆迁现场公告《拆迁许可证》和《拆迁方案》。

  3、实质异议与形式异议的关系:

  房地产企业和委托的拆迁企业应当具备实质的要件,拆迁主管部门才能批准颁发《拆迁许可证》并发布拆迁公告。如果实质要件不具备,则被拆迁人可以行政起诉,要求撤销《拆迁许可证》;而形式要件如果不具备,则根本无法展开拆迁工作。一般持有《拆迁许可证》的,实质要件均已经具备。

  二、不处分前提下的继续使用权

  1、继续使用的期限

  至双方协商确定补偿安置方式及补偿金额;达成协议并约定的搬迁期限届至时。

  2、不得处分包括

  (1)事实上的处分:如拆建,改建,扩建,改变用途;(2)法律上的处分:如出租,买卖,补办执照,补办证件,补办批准手续等。

  三、协商安置补偿权

  1、补偿方式

  货币补偿和产权调换两种方式。

  2、补偿项目

  补偿包括产权补偿和安置补偿。安置补偿是对搬迁后至重新定居前的补偿;产权补偿是对房产本身价值的补偿。安置补偿给实际使用人,包括承租人。产权补偿给产权人,以《房产证》为准。

  3、安置补偿项目和标准

  (1)搬迁补助费;按平米给付,如营业用房搬迁费可协商调整;(2)临时安置补助费,如提供临时周转房的不支付此项;(3)停产停业损失;以税务部门提供的数据和从业人员所需交纳的社会保险,合理利润率等数据确定,以三至六个月为限;(4)装饰装修的补偿。

  4、产权补偿项目和标准

  (1)产权调换时有权得到相同平米的建筑,找差价;

  (2)调换的房屋面积增加或减少的,双方结算差价;

  (3)附属物直接货币补偿。

  四、协商不成时的委托测量鉴定和评估权

  1、对面积有争议时,双方均有权申请测量;

  2、对装饰装修补偿金额有争议时,双方均可以申请评估鉴定;

  3、货币补偿时对于被拆迁房屋的市场中准价格双方均有权申请评估;

  4、产权调换补偿需结算差价时,拆迁人有权申请对被拆迁房屋的市场价格进行评估;被拆迁人亦有权对补偿用房的市场价格进行评估。

  五、承租人的权利

  1、承租人可以与产权人协商提前终止合同,搬离及补偿事宜,此时补偿款全部落实给产权人;

  2、如不能协商,则有权得到安置补偿;

  3、承租人有权不同意提前终止合同,此时必须采取产权置换,并且置换后的房产仍由承租人继续租赁。

  六、补偿协商不成的仲裁权和诉讼权

  1、任何一方均可以向建设主管部门设立的仲裁庭申请仲裁,并提供证据。如由拆迁人一方提出申请,仲裁前可以举行听证程序以敦促双方达成一致;

  2、对仲裁结果不服,任何一方可以在3个月内向法院起诉。

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