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怎么应对公房拆迁

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2014-09-26

  核心内容:如何应对公房拆迁?“三步走”应对公房拆迁,区分性质由承租人购买、协议不成申请裁决、提起行政诉讼。下面上海房屋拆迁律师为您详细介绍。

【“三步走”应对公房拆迁】

  第1步:区分性质由承租人购买:该二十九条规定,拆迁出租的公有住房,被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式,与房屋承租人解除租赁关系,由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  由于拆迁管理条例规定,被拆迁的主体只能是房屋所有权人,因此对于房管房来说,房管所必须将房屋产权向承租人出售,才能进行拆迁;对于单位来说,如果单位自愿放弃产权,则可采取房改加危改模式,向承租人协议出售产权;如果单位不愿意放弃产权,则可有两种处理办法:协议收购使用权进行货币补偿,或者重新异地安置,继续签订租赁合同。盛廷律师事务所杨在明介绍,最后一种情况非常少见,一般都是先进行产权置换,再参加拆迁,或产权置换和拆迁同时进行。

  第2步:协议不成申请裁决:按照前述文件,拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商,协商的依据如下:

  面积方面,《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办〔2000〕19号)规定,在危旧房改造中,对被拆除成套住宅房屋的居民,按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民,按照下列标准给予安置:(一)原住宅建筑面积不足20平方米的,安置1套一居室;(二)超过20平方米(含)不足30平方米的,安置1套二居室;(三)超过30平方米(含)不足40平方米的,安置1套三居室;(四)超过40平方米(含)的,对于超过部分,可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

  价格方面,如果安置房建筑面积未超过原建筑面积,应按照房改成本价格购买,并可享受规定的优惠政策,如工龄、职称等方面的优惠;如果安置房建筑面积超过原建筑面积,但未超过人均15平方米(含),应按照房改成本价格购买,不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米,应按照当地经济适用住房价格购买。

  第3步:提起行政诉讼:最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利:若不服建委的拆迁补偿安置裁决,可向人民法院提起行政诉讼。

  相关知识:公房拆迁的类型

  房屋拆迁主要包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁两种。由于二者所针对的土地所有权性质不同,各自有相应的法律、法规进行调整,因此补偿范围和标准是不同的。

  城市房屋拆迁根据房屋的权属性质为分私有产权和公有产权房屋。城市公有产权房屋采用租赁的方式由符合条件的承租人承租,在拆迁时承租人因丧失了对房屋的使用权而享有一定的补偿、安置的权益。公有房屋根据房屋产权人的主体不同,分为直管公房和自管公房。

  直管公有住房是指房屋的所有权归区、县人民政府所有,指定有关单位管理的公有住房,因相关地方法规的规定,一般该种房屋需出售给房屋承租人后以该承租人作为产权所有人进行拆迁补偿,在补偿标准上除按规定应当上缴财政部分外与私有房屋没有差异,在此不作为讨论的对象。自管公有住房是指机关、企业、事业单位自行管理的公有住房。该种房屋遇拆迁是否由承租人先行购买由产权单位自行决定。

  因此,当产权单位未将房屋出售给承租人,通常由公房承租人作为三方协议(即拆迁方、房屋所有人、承租人)的一方与另外两方订立拆迁补偿安置协议,租赁双方仍保持租赁关系;或者由房屋的所有人通过协议收购承租人依法享有的公房使用权或者异地安置而解除租赁关系。

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