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房地产联合开发有哪几种方式?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-25

  根据我国法律的规定和实务务操作,目前房地产市场联合开发房地产通常有以下三种方式:

  (一)、法人型联合开发,即联合开发方组建新的法人,双方出资成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多:比如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,对合作者来讲这当然是不合算的。

  (二)、合作型联合开发即组建联合管理机构,合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”,其职责是协调双方的关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能对立承担民事责任。

  (三)、合同性联合开发即不成立联合机构, 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。

  上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中,实践中经常容易出现纠纷,操作的专业性很强,本来应该有联合开发一方承担责任的,但是因为约定不清或者管理出现问题,往往不该承担责任的一方承担了全部责任或者是连带责任。所以,实务中我们主张联合开发房地产项目最好还是采用第一种方式。

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