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房产开发商违约能否解除合同?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2015-12-02

  核心内容:在遭遇房地产开发商违约时,我们应该做些什么?然而房地产开发商构成根本违约时,购房者能否解除购房合同呢?开发商又有哪些行为会构成根本违约呢?在本文中,将为您详细介绍如果开发商违约,应当怎么做。

  一、房产商什么行为构成根本违约

  出卖的房屋不适宜购房者居住,房产商即可构成根本违约。

  合同自古被称为“法锁”,在当事人之间形成权利义务的约束,签订了合同的双方应当全面地、适当地履行合同的内容。

  违反合同义务的违约行为,有很多种类型,如不适当履行合同、迟延履行合同等等,各种违约行为带来的后果不一。其中,根本违约是指合同义务人根本性地违反了合同义务,使合同对方订立合同的目的不能实现。

  根本违约不一定仅仅指对合同明确约定的内容的根本违反。很少有合同能将合同权利的全部内容详细列明。很多内容因为不言自明,无须在合同中写明,购买房屋是为了居住,房屋必须具备能够居住的特征,这些内容已不必订立入合同。对于房屋是否适宜居住,房产商在取得房屋的房地产权证之前,有关部门会进行监督检查,颁发《房屋交付使用许可证》的行政行为是对房屋具备居住使用功能的基本肯定。

  有些房屋竣工后因为各种原因,临水临电、质量不过关、消防设施不齐备等等,这些房屋在整改好之前不会得到《房屋交付使用许可证》,即无法居住使用。如果房产商将这样的房屋交付给购买者,即构成根本违约。但是,并非能够取得《房屋交付使用许可证》的房屋即不存在不适宜居住。在房屋通过了相关的检查之后,还会有其他因素造成房屋不适宜居住。尤其是一些无形的妨碍,可能在交付房屋的时候未能引起注意,在购房者入住之后才会发现房屋不适宜居住。如装修造成房屋空气中甲醛、苯等超标,噪音超标等情况。

  这些问题对在房屋内居住的人构成极大危险,会损害人的身体健康甚至生命安全。这使得合同的买受方购买房屋用以安居的目的完全落空,甚至遭到合同利益之外的其他损失。保证房屋在各方面适宜一般人居住,即使不在合同中明确约定,也构成房屋出卖方的合同义务,一旦违反,即构成根本违约。

  二、 购房人能否解除合同

  在房产商的行为构成根本违约的情况下,购房者可以主张房产商承担违约责任,直至解除合同。

  合同的解除有广义和狭义之分。

  广义的合同解除既包括单方解除,也包括双方解除,而狭义的合同解除仅指单方解除。

  双方解除是指合同当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同,即双方达成解除合同的一致意思表示。

  单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或约定解除权而使合同的效力溯及既往地消灭的意思表示。

  我国《合同法》有规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

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