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买卖不破租赁的例外有哪些

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2019-02-25

  摘要:“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响原租赁合同的效力。不过,有例外,详情请看下文。

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  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

  比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

  买卖不破租赁原则的适用须具备三个条件:其一,原房屋租赁合同仍然有效;其二,租赁物已交付于承租人;其三,出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁物必须以交付承租人使用,作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式,只有如此,承租人才能据此对抗租赁物新的所有人,行使其合同权利。

  买卖不破租赁的例外情形:

  ①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;

  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。

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