哪些房子不能办不动产权证？

　　摘要：开发商五证不全、交房质量未通过验收、擅自更改房屋性质和规划、未缴契税、房子被抵押和小产权房等房子都会办不到不动产权证。详情，请看下文。

　　1、开发商五证不全

　　购房者不能办理不动产证的情况跟不能办理房产证的情况大致相同，开发商五证不全的情况下是办理不了不动产证的。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中，需要购房者核实一下。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房(预售)销售许可证》。五证中缺少任何一证，都不可能办到不动产证。

　　2、交房质量未通过验收

　　开发商在竣工交房前，房屋的质量要接受房管部门和业主的检验。如果无法在房管部门的检验下取得合格证明，就不具备交房条件，同样也无法取得相关证明，更无法为业主办理不动产证，及时开发商已经交房给业主了，但业主同样是办理不了不动产证书的。

　　3、擅自更改房屋性质和规划

　　开发商修建房屋之前获得的五证中就有对房屋的性质和规划进行规定，开发商已经取得五证，但是私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，肯定是办不下商业楼的产权证书。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的。

　　4、未缴契税

　　购房者在办理不动产证书的时候也是需要缴纳一些费用的，契税有自行缴纳和委托开发商代缴这两种方式，一般是在购房合同备案日期后90日内完成的，过期要收违约金。如果是个人自行缴纳则另说，如果是委托开发商缴纳，钱给了开发商，却在到期后收到通知说自己家的房子还没交契税，说明开发商将这笔钱挪走了。

　　5、房子被抵押

　　开发商销售楼盘是一个漫长的资金回笼的过程，如果开发商在资金不足的时候选择将名下的房产抵押出去，以此获得资金支持，却在销售房源的时候，没有告知购房者，将已经抵押的房屋进行二次销售，那么购买该房屋的购房者将同样无法办理不动产证。如果发现房屋被抵押，那么还要追究开发商的责任。只有将房屋解押出来，才能继续接下来的事宜。

　　6、在集体土地上开发的小产权房

　　小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。