商品房预售许可证

　　摘要：房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。为了避免合同无效，购房者应当查询开发商是否取得预售许可证。小编在本文整理关于商品房预售许可证的内容，供大家阅读。

　　一、什么是商品房预售许可证？

　　《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。

　　二、商品房预售许可证办理条件有哪些？

　　取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

　　(一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

　　(二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

　　(三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

　　(四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间；

　　(五) 七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；

　　(六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；

　　(七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

　　(八) 法律、法规规定的其他条件。

　　三、怎么分辨商品房预售许可证的真假？

　　(1)看名称

　　A、开发企业的名称。当你拿到商品房预售许可证，需要确认的第一件事就是许可证上注明的开发企业名称是否与实际相符。如果不相符，建议你不要购买该房产，这样的开发企业可能存在问题。

　　B、项目的名称。试问，如果开发商给你看的预售许可证上的项目名称与实际不符，你又从何得知你欲购项目的房产已经得到预售许可了呢？所以，除了开发企业的名称，你还需要确认房产项目的名称，看看它与实际是否相符。

　　(2)看用途

　　房屋用途性质是绝对不可忽略的一点，因为普通住宅和商用住房是完全不同的两个概念，它们在使用年限、交易税费、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。

　　但是，在实际生活中，开发商为了盈利，将商用房当作民用房出售给你也不是不可能，那么当你明明买的是民用住宅，但是预售证注明的是商用，那肯定就是假的。

　　(3)看附图

　　个别商品房预售许可证上会附上项目平面图，并注明预售房屋的具体情况，比如栋数、位置等，你要做的就是将平面图上的信息与实际情况作比较，看看是否属实。若不相符且差异较大的话，预售证就有可能是假的。

　　(4)看数字

　　A、看监管帐号。一般来说，商品房预售许可证上会标注开发商在银行开办的资金监管专用帐号，你要做的就是看预售证上写的专用账号是否与买卖合同付款方式中的监管帐号相同。

　　B、看面积。总建筑面积、预售面积、住宅面积、商用面积等，这些面积一旦在预售许可证中注明了的话，你就需要仔细核对，毕竟只有当这些数据都属实的时候，交易安全才更有保障。

　　C、看土地使用权证号。开发商只有在取得了土地使用权，才可以开发建设房产项目。所以，只有当预售证书上写明了土地使用权证号，才说明开发商的资质没有问题，当然，你还可以通过土地使用权证号去查询房屋的情况。

　　(5)看备注

　　虽然不能保证预售证书上填写了备注信息就代表它一定是真的，但是若填写了备注信息，则代表这份预售证的可信度就更高一些。此外，备注中可能会写明房屋抵押状况、用途分布等信息，你可以通过核实这些信息的真实性来分辨预售证的真假。

　　最后，除了上述的办法，你还可以通过进入你所在城市的住房保障和房产管理局官网进行查询。

　　四、怎么查询商品房预售许可证呢？

　　(1)网站查询。一般情况下，在房屋所在地的市房地产交易中心官网的菜单栏有预售查询一项，可供查看。

　　通过项目名、开发商、物业地址等关键词，可了解该房地产项目是否已领取预售许可证以及出售情况。但有两点需要注意：项目的备案名与推广名会有所出入，开发商名字可能是子公司的名称。另外，如果查询项目销售情况，数据不一定完全，因为网签与下定金销售有1个星期左右的时间差。

　　(2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况。

　　(3)在售楼场所实地查看。购房者可以要求开发商出示房地产预售许可证，但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的具体情况分期发放预售许可证，同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。在购买前，必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与预售许可证上注明的内容相符。