小区的车位是谁的?

　　摘要：小区的车位分三种，一种是开发商产权车位，一种是人防车位，还有一种是公摊车位。不同的车位，其归属不同。下面上海房屋拆迁律师为您详细讲解。

　　不买车位，物业不让进小区

　　某小区是某板块的一个高档楼盘，然而最近，这家楼盘的几十位业主和物业闹起了纠纷。从某晚开始，业主开车进入小区的时候，突然被物业给拦下了，理由是原有楼房下的车位已经归开发商所有，业主不买车位车辆不能进入小区。之后，双方沟通不成，甚至还引发了冲突。

　　业主说，他们于2005年左右购买了该小区跃层房屋，当时最大的卖点就是这样的户型可以免费拥有一个车位，“没有这个车位我们就不买了，因为有这个车位所以我们这一排的房子比前面的小高层贵了很多。”业主说，虽然购买时合同上并没有说明车位的产权问题，但是将近十年的时间了，他们一直在使用该车位。

　　小区业主说，“现在物业表示，如果车位我们不买的话，他们就要卖给人家，卖给人家就影响了我们的生活，因为后面还是我们的自行车库，要停车子的话，就进不了我们的车库。”

　　开发商与业主有过一项协议

　　业主们说，现在小区物业以每个车位15万元的价格，强制他们购买，这让他们无法接受。他们了解到，这里的车位，是属于他们的公摊面积。

　　小区业主表示，开发商可以公开出售车位，但必须提供销售许可证以及产权证等。随后，业主们一同来到了物业管理处讨说法，物业公司拿出了开发商提供的一项协议称，“业主购买的房屋不包括这个车位，当时有协议，还经房管局备案了。”

　　但小区业主认为，“这个协议就是开发商自己定的，我们没有收到过，是霸王协议，我们不认同。”

　　开发商和物业究竟是什么关系?

　　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。

　　了解到这个现象，我们可以这么理解，在小区的车位上，一般情况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不排除，由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有冲突的情况。

　　小区车位产权是如何判定归属的?

　　根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　小区的车位分几种?

　　一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

　　产权车位主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。

　　公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

　　物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区?

　　我们首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。