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不同情形房产证加名减名的流程

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-07-16

  想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题,而且房产证改名字对于婚前、婚后,是否有贷款未偿清有不同解释,不同情况的办理费用也不相同。

  这些名字要分清

  1.购房合同

  写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记给谁。

  2.按揭贷款合同

  只能写一个人名字,因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,其原因是规避银行的贷款风险。

  3.房产证

  上面只有一个人名字,要求是一人一证,第一业主持有,在占有房屋份额那栏填的是共有。

  4.房地产权共有(用)证

  房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额。

  房产证改名有哪些方式?

  在房产证上加名字,也就是增加这个房子的共有权人,共有三种方式:析产登记、买卖或赠与。

  1.关于析产登记

  很多人不是很清楚,一般是指原本为一个人所有的房产,后平均分割变为两人或多人所有,就需要进行析产登记,较多适用于夫妻配偶。

  2.关于房产证减名字

  类似于份额转让,流程和正常的房屋买卖类似,需要缴纳所占份额的契税。

  (1)父母子女之间减名字,同样视为买卖交易,要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的,还需要缴纳全额营业税。

  (2)夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。

  房产证加名分哪些情况?

  1.夫妻加名,婚前婚后各不同

  婚前加名

  按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

  (一)赠与,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。

  (二)买卖,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

  婚后加名

  这种情况属于变更登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。

  【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字,办理两证的时候不能加名,需要在办理两证后,还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

  2.父母子女加名,选择赠与最合适

  如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。

  赠与流程:

  赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。按规定,房屋赠与一定要采用书面形式。

  房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同,按规定缴纳有关契税。

  办理公证。根据规定,房屋赠与必须办理公证。

  办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

  赠与人将房屋交付受赠人。

  直系亲属间赠与是不限购的,不需要做购房资格审查。

  赠予手续:

  (一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同,即赠予书。

  (二)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同,按规定缴纳有关契税,办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

  3.兄弟姐妹加名,多数考虑买卖

  虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,所以买卖方式比较合适。

  买卖流程:双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

  4.按揭中房产加名字

  【注意】上述前提都是房子贷款已经还清,否则需要先去银行还清贷款,注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

  法律普及:婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

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