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买房租房有新政,听听律师怎么说!

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-07-30



今天跟大家探讨两个问题:

1、一房多卖

2、房屋租赁



问题一

我们购买房屋时会碰到有业主将一套房屋同时卖给多人,各购房合同的效力如何?没有实际取得房屋产权的购房人的权利如何保障?

律师解答

出现一房多卖现象,原因无外乎两个:

一是卖房人出于非法占有的目的,诈骗他人的购房款;

二是卖房人处于谋取更大利益的目的,在签订了前一份房屋买卖合同后,因房屋价格上升,将房屋以更高的价格卖给后一手。

前几年花都房价突然猛涨,就出现了很多业主签订前一个房屋买卖合同后恶意毁约,将房屋再卖给出价更高的购房人的房屋买卖合同纠纷。

对于一房多卖的纠纷,各买卖合同都是有效的,但只有一方才能实际取得房屋产权(顺序是已经取得房屋产权的—已经网签备案的(预告登记)—已经实际占有的—已经支付全部房款的-签订合同在先的),不能取得房屋产权的购房者可以依照合同约定要求卖房者承担违约责任,赔偿损失。

这个损失主要包括同地段同楼层房屋差价的损失,缔约费用(中介费、差旅费等)等等。如果涉及到刑事诈骗,也可选择去公安报警,要求追究其刑事责任。


问题二

承租人和业主签订租赁合同时,应该注意些什么,才能使签订的房屋租赁合同合法有效且能正常履行?

律师解答.

要注意以下几点:

第一,房屋是否有产证权(商品房证和集体建设用地产使用权证,现在统称为不动产证);

第二,如果没有办理不动产证,是否有建设工程规划许可证;

第三,如果是临时建筑的,是否已经超过了批准的临时使用年限;

第四,出租人和产权证是否一致;

第五,房屋使用性质(房屋使用性质包括住宅、商业、工业、仓库等);

第六,如果是出租人是转租人,还要看其原租赁合同剩余期限长短及合同是否约定转租需要业主同意;

第七,房屋需要办理消防许可证才能投入使用的,业主是否已经办理了初次消防。

出现以下几种情况会导致房屋租赁合同无效:

1、 房屋没有办理建设工程规划证,但在起诉后一审辩论终结前补办的除外。

2、 临时建筑使用期限已满,超过临时使用期限的。

3、 租赁期限超过二十年的,超过的年限无效。

4、 转租期限超过原租赁合同的,超过期限无效。


问题三

房屋的优先承租权和优先购买权是什么意思?当优先承租权和优先购买权受到侵害时,优先权人如何保障自己的合法权益?

律师解答

我国《民法典》第726条、734条分别规定了承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。

所谓的优先购买权,是在同等条件下,承租人比其他人有优先购买的权利,这个同等条件,一般主要指转让价及支付方式,按照民法典的规定,出租人在转让租赁物时,应在合理期限内将转让条件告知承租人,如果承租人在收到通知后15天内没有作出意思表示,视为其放弃优先购买权。

所谓的优先承租权,是指在同等条件下,承租人比其他人享有优先继续承租的权利,这个同等条件,一般是指租金标准、租赁期限等。

如果承租人的优先承租权、优先承租权受到侵害,其可以要求出租人赔偿其因此造成的损失,比如租金的差额,房屋价款的差额等。

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