免费咨询电话

手机:135-6412-3557

地址:上海普陀区曹杨路450号绿地和创大厦20楼2001-2003(地铁3、4、11号线曹杨路站下)

当前位置:上海房产律师网>房产法规 > 正文

日式美食广场卖了美式甜品,房东就要解除租约?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2020-04-20

房屋租赁合同中,出租人的主要合同目的是收取租金,承租人的主要合同目的是占有、使用租赁房屋。当承租人出现不影响出租人实现合同目的的履约瑕疵时,出租人是否有权解除合同呢?

 

近日,上海二中院对一起日式美食广场售卖美式甜品的房屋租赁案件作出终审判决,一起来看。▼▼

 

 案情回顾 

 


 餐饮公司售卖蛋糕甜品 


房产公司诉请解除合同

 

 

2010年,房产公司与餐饮公司签订《房屋租赁合同》,将1802平方米场地出租给餐饮公司,租期8年。双方约定,场地仅限用作“日式美食广场”品牌下商品经营;如餐饮公司未按“日式餐饮”商品名称进行经营或经营的主要产品或提供的主要服务或其类型不符合“日式餐饮”商品名称的要求,则房产公司有权终止合同并要求餐饮公司交还房屋。

 

合同签订后,餐饮公司在该商场内一处约30平方米的铺位售卖蛋糕甜品。房产公司认为该行为违反房屋经营用途,告知并要求餐饮公司立即停止该品牌经营。2016年2月,餐饮公司回函称该蛋糕品牌系其特创品牌,主营美式主题蛋糕甜品,后仍继续以该品牌经营甜品。此后,房产公司发函主张解除租赁合同,并于2017年11月8日停止供应水电。因无法经营,餐饮公司搬离涉案房屋。

 

房产公司认为,餐饮公司承租期间经营美式蛋糕甜品的行为违反了合同约定,且经催告后仍未整改,故起诉请求确认租赁合同于其书面通知解约时解除,并要求餐饮公司承担违约责任。

 

餐饮公司反诉认为,其并无违约情节,房产公司擅自停供水电系违约,故反诉请求确认租赁合同应于停供水电之日解除,并要求房产公司退还超付租金、保证金并赔偿装修等损失。

 

 法院裁判 

 

一审法院:餐饮公司违反约定经营范围,房产公司有解约权。

一审法院经审理认为,双方所签租赁合同对承租方的经营范围作出了“日式美食广场”“日式餐饮”的限制,且经营活动须保证“纯日式”。

 

餐饮公司承租期间增设美式主题之蛋糕甜品违反合同对经营范围所作“纯日式”之限制性约定,房产公司基于餐饮公司的该项违约经营行为取得了合同解除权,遂判决支持了房产公司的解约诉请。

 

一审判决后,餐饮公司不服,向上海二中院提起上诉。

 

二审法院:餐饮公司虽履约瑕疵,但房产公司合同目的未受影响,房产公司无解约权。

 

二审中,餐饮公司提交该美食广场餐牌,主张其在经营期间一直存在中式、韩式菜系,房产公司从未提出异议,用以证明该美食广场的日式风格是以日式为主的风格。

 

上海二中院经审理认为,首先,合同中虽有“日式美食广场”、“日式餐饮”等约定,但其违约条款中亦有“主要产品”、“主要服务”的表述,故无法得出经营活动必须保证“纯日式”的结论。

 

其次,根据餐饮公司在二审中提供的餐牌以及双方对美食广场业态的描述,房产公司有专人对租户的卫生、经营、管理进行巡查,对餐饮公司经营范围应推定为知晓,且无证据证明房产公司对此提出过异议。

 

再次,无论从涉案房屋所处的地理位置还是经营面积来看,要求“纯日式”经营不符合商业逻辑,且该蛋糕店面积仅为30平方米,在整体租赁面积中占比极小,其前身亦是蛋糕店,品类并未更改。餐饮公司属履约瑕疵,而房产公司在长达一年多的时间内照常收租,其主要合同目的未受到影响。

 

据此,上海二中院认定房产公司无权解除合同,其停供水电构成根本违约,遂判决支持了餐饮公司的反诉请求。

 

 

 评 析 

 

本案争议焦点是:

餐饮公司经营美式蛋糕甜品的行为是否违反了合同约定?

房产公司能否据此行使约定解除权?

餐饮公司能否运用法定解除权维护自身权益?

 

一、房产公司无权因餐饮公司履约瑕疵行使合同约定解除权

 

对合同约定的合理解释    

 

根据我国《合同法》的规定,法律解释的位阶应遵循文义解释、体系解释、目的解释的顺序。

 

首先是文义解释,从“主要产品”、“主要服务”的字面表述可知餐饮公司提供的主要商品服务为日式餐饮即可,且合同约定的“日式餐饮”与“纯日式餐饮”这两个概念从字面来看显然非全等关系。

 

其次是体系解释,餐饮公司提供的餐牌显示,除日系餐饮外还出现中式、韩式菜系,房产公司对此知晓,却未提出过异议,由此可进一步否定“纯日式”结论。

 

最后是目的解释,涉案房屋地处综合性商业广场的地下一层,无论从经营面积、餐饮档次还是商业租赁合同的交易习惯来看,将“日式餐饮”解读为“纯日式”都不符合正常的商业逻辑。

 

履约瑕疵不构成行使约定解除权的条件   

 

根据上述解读可知,餐饮公司经营美式蛋糕甜品并未违反合同约定,至多可能构成履约瑕疵。在这种情形下房产公司能否主张合同解除权?就此,可依据诚实信用原则综合考量以下三方面因素:

 

1、违约方的过错程度。餐饮公司将仅占租用面积1/60的原本就经营蛋糕店的档口改造为美式蛋糕店,其变更面积较小、经营品类并未发生变化,过错程度显然较为轻微。

 

2、违约行为形态。履约瑕疵是典型的轻微违约行为,如果以此为由随意解除合同,则不仅会破坏法律关系的稳定,更不利于当事人缔约目的的实现。

 

3、违约行为的后果。本案中餐饮公司每月按时支付租金,其经营业态也以日式餐饮为主,房产公司如期收取租金的合同目的亦未受影响,可视作餐饮公司已履行主要合同义务。

 

二、房产公司擅自停止供应水电的行为构成根本违约

 

合同目的落空是认定根本违约的标准   

 

我国《合同法》明确将“合同目的落空”作为认定“根本违约”的唯一标准,当事人一方违约行为严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益,而致使其订立合同目的落空时,方可构成根本违约。

 

停供水电导致房屋租赁合同目的落空   

 

涉案合同系商业租赁合同,履行过程中餐饮公司按时支付租金,满足了房产公司出租房屋的合同目的,而房产公司擅自停供水电使涉案房屋失去了适租性,餐饮公司无法正常提供商品服务、获取经济利益,其合同目的落空。因此餐饮公司主张租赁合同于房产公司停供水电时解除符合法律规定。

 

 法官说法 

 合同权利未受实质影响 


不因履约瑕疵获得解除权

 

本案中,餐饮公司在长达七年的履约过程中从未欠付租金,已经履行了主要合同义务,房产公司的合同目的已经基本实现。

 

当承租人的违约行为显著轻微且不影响出租人合同目的实现时,为鼓励交易,改善营商法治环境,法院应审慎适用合同解除制度,从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑,判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。

 

目前,租赁、餐饮、旅游等行业也日渐恢复正常,因疫情期间履约所产生的争议,合同各方应友好协商,诚信履约,争取共度时艰。

 

END


 

撰稿:民事审判庭 王晓梅/黄颖/高勇

来源:上海二中法院

分享到:

版权所有◎上海房产律师网 All Rights Reserved.

手机:135-6412-3557   电子邮箱:sandycuiping@163.com  沪ICP备11048800号   沪公网安备31010702006145

地址:上海普陀区曹杨路450号绿地和创大厦20楼2001-2003(地铁3、4、11号线曹杨路站下)

UED:律师营销网

上海崔萍律师 电话:135-6412-3557
咨询方式