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借名买房被名义产权人转卖 实际产权人该怎么办?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2021-07-09

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限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。

 

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为了买房,有些人就想到钻制度的空子,借有购房资格人的名义买房,等到自己具备资格后再过户。

可是“借名买房”的风险很大,搞不好就会人房两空。某地法院近日审理了一起借名买房,名义产权人将房屋转卖的纠纷案件。因名义产权人买卖双方系恶意串通,法院确认买卖合同无效。


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陈雄是凌威房地产公司的员工,2018年,凌威公司开发了一个新楼盘,为激励和表彰旗下员工,公司给想买房的员工提供内部优惠价格。

陈雄心动了,可他还不具备当地的购房资格,思来想去后,他决定借名买房。他找到已经有房的同事盖峰,请求用他的名义买房,待陈雄具备购房资格后再过户。

盖峰欣然同意了,同时陈雄向凌威公司出具借款承诺,约定陈雄向凌威公司借款用于购买讼争房屋,该借款由陈雄的销售业务奖金以及每月工资偿还。交房后,陈雄就搬入居住。

产权人上门要房产

2020年5月,凌威公司法人的儿子毛鹏找上门来对陈雄说,这栋房子盖峰已经卖给他了,并且已经办理了过户,让陈雄在一个月内搬出去。

 

陈雄十分生气去找盖峰讨说法,但对方一直避而不见,手机和微信也都拉黑了。无奈之下,陈雄将盖峰和毛鹏告上法庭,要求法院判决二人之间的买卖合同无效。

法院审理认为:

法院认为,《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。陈雄因无购买涉案房屋的资格,便借用盖峰的名义进行购买,涉案房屋的实际权利人应为陈雄。

 

盖峰未征得陈雄的同意即与毛鹏签订《房地产买卖契约》,将讼争房屋过户至毛鹏名下,损害了陈雄的利益。


另外,盖峰系凌威公司员工,毛鹏系凌威公司法定代表人之子,且诉讼中,毛鹏自认其知晓讼争房屋系陈雄借用盖峰名义购买,可以认定毛鹏在受让讼争房屋的交易中存在主观恶意,故盖峰、毛鹏签订的关于讼争房屋的《房地产买卖契约》系双方恶意串通,损害了陈雄的利益,应当认定为无效。

据此,法院判决盖峰与毛鹏签订的《房地产买卖合同》无效。

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律师分析:借名买房存在着很大的风险,房地产作为不动产,以物权登记为准。


如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售,且买家出于善意并以正常价格购买的,实际产权人就无法要求取消交易。

如果借名买房,该如何规避风险呢?

第一,实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。

 

同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

 

第二,实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押,由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。

 

这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

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