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物业费可以随意涨吗?

来源:上海房产律师网  作者:上海律师 时间:2019-02-22

  摘要:物业管理公司在提供物业服务时,可以根据物业服务合同的约定向小区业主收取物业费。那么,物业费可以随意涨吗?下面由小编详细讲解。

  一、物业费可以随意涨吗?

  1、物业管理费的标准,应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外,开发商和物业管理公司不得单方面提价。双方应按物业管理合同中约定的物业管理费的标准来执行,一方如果擅自变更,应承担违约责任:可由物价部门进行调处,也可通过仲裁或诉讼程序解决。

  2、涨物业费的重要前提。物业公司可以在合理范围内上调物业费,但有一个重要前提,即经过业主同意。物业公司调整物业费有一个重要前提,即物业服务企业要上调物业费前提是“接受业主的委托”。也就是说,物业费涨价要业主同意才行。按照规定,已经成立了业主委员会的小区物业费用由双方商定,如物业提出涨价的要求,必须经过“占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过”。

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  二、什么情况下可以拒交物业费?

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

  何谓“正当理由”?

  从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

  第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

  第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

  第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

  根据以上分析,我们认为,本条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。总之,司法实践中要对“正当理由”认真审查,从严掌握,防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益。

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